เจาะลึกสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทจดทะเบียนท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจปี 2566-2567
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเปรียบเสมือนเรือที่พยายามแล่นออกจากอ่าวท่ามกลางพายุใหญ่ หลังจากเราคาดหวังว่าโมเมนตัมต่อเนื่องจากปี 2565 จะช่วยให้ธุรกิจ “Take off” ได้อย่างสง่างาม แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นการชะลอตัวอย่างต่อเนื่องก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยาวนานไปจนถึงไตรมาสสุดท้ายของปีที่หลายคนเฝ้ารอคอยไฮซีซั่น แต่ก็ไม่ได้รับการตอบรับอย่างที่หวัง ส่งผลให้แรงกดดันสะสมลากยาวมาถึงต้นปี 2567 ซึ่งนับเป็นความท้าทายครั้งสำคัญของเหล่าดีเวลลอปเปอร์ทั่วประเทศ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์เจาะลึกข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยรวม 41 บริษัท เพื่อถอดรหัสว่าใครคือผู้รอดชีวิตและใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือนนี้
เมื่อรายได้รวมไม่ใช่เครื่องพิสูจน์ชัยชนะที่แท้จริง
ตลอดปี 2566 กลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 ราย ทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ถือว่าลดลงประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แต่ตัวเลขรวมอาจดูไม่น่าตกใจเท่ากับไส้ใน เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่เผชิญกับตัวเลขรายได้ที่ถดถอย
เราเห็นสัญญาณอันตรายจากบริษัทอย่าง LPN, Eastern Star หรือ Country Group ที่รายได้ลดลงกว่า 20% รวมถึงแบรนด์ระดับบิ๊กเนมอย่าง Land & Houses ที่มีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า “กลยุทธ์การขาย” แบบเดิมอาจใช้ไม่ได้ผลในยุคที่กำลังซื้อได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจฝืดเคือง
หากจัดอันดับรายได้รวม (Total Revenue) แชมป์ตกเป็นของ แสนสิริ ที่กวาดรายได้ไป 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ AP (Thailand) ไปอย่างเฉียดฉิวด้วยตัวเลข 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย Supalai (31,818 ล้านบาท), Land & Houses (30,170 ล้านบาท) และ Pruksa Holding (26,132 ล้านบาท) ตามลำดับ
รายได้จากการขาย: ดัชนีวัดชีพจรตลาดที่แท้จริง
หากเราถอดรายได้อื่นออกแล้วโฟกัสเฉพาะรายได้หลักจากการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของธุรกิจ ภาพรวมจะดูน่ากังวลยิ่งขึ้น โดยรายได้รวมจากการขายของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ติดลบ -11% จากปีก่อนหน้า โดยมีบริษัทกว่า 30 รายที่รายได้จากส่วนนี้ลดลง
ในหมวดนี้ AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ได้อย่างสมศักดิ์ศรีด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ในขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท และ Supalai ครองอันดับ 3 ที่ 30,836 ล้านบาทที่น่าจับตามองคือ SC Asset ที่ทำผลงานได้โดดเด่นมากด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 13% ขึ้นมาติดอันดับ Top 5 ได้สำเร็จ
นอกจากนี้ยังมี “ม้ามืด” อย่าง Central Pattana ที่หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการเพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตได้เต็มเม็ดเต็มหน่วยในปีที่ผ่านมาด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายสูงถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งถือเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจของการปรับพอร์ตโฟลิโอธุรกิจในยุค 2025
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผู้ชนะ
แม้จะทำรายได้มหาศาล แต่ถ้าบรรทัดสุดท้ายคือ “ขาดทุน” หรือ “กำไรหด” นั่นย่อมหมายถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการที่ต้องปรับปรุง ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ยังคงจมอยู่ในภาวะขาดทุน บางรายขาดทุนสะสมต่อเนื่องมาตั้งแต่ยุคโควิด-19
ในด้านกำไรสุทธิ Land & Houses ยังคงความเก๋าเกมด้วยการคว้าอันดับ 1 ที่กำไร 7,495 ล้านบาท แม้รายได้ขายจะลดลง แต่การบริหารจัดการสินทรัพย์ (Asset Management) เช่น การขายโรงแรมเข้ากองทุน ก็เป็นกลยุทธ์ที่ช่วยประคองกำไรได้ดี หากไม่มีส่วนนี้ Supalai (6,083 ล้านบาท) หรือ AP (6,054 ล้านบาท) ก็มีโอกาสแซงขึ้นมาเป็นเบอร์ 1 ได้ไม่ยาก
ที่น่าชื่นชมคือ แสนสิริ ที่ทำกำไรได้ถึง 5,846 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 42% ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนถึงการควบคุมต้นทุนและการเลือก Segment ลูกค้าได้อย่างแม่นยำในสถานการณ์ที่ยากลำบาก
วิเคราะห์แนวโน้ม: เตรียมตัวอย่างไรในปี 2567-2568
จากข้อมูลข้างต้น เราเห็นบทเรียนสำคัญคือ “ความยืดหยุ่นและการกระจายความเสี่ยง” คือกุญแจสำคัญ ผู้เล่นที่สามารถปรับตัวเข้าสู่กลุ่มตลาดที่มีความต้องการจริง (Real Demand) และไม่พึ่งพาโครงการ Luxury เพียงอย่างเดียว คือกลุ่มที่รักษาฐานกำไรไว้ได้
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังวางแผนซื้อที่อยู่อาศัยในขณะนี้ ข้อมูลเหล่านี้คือหลักฐานชั้นดีว่าบริษัทไหนที่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่ง (Balance Sheet Strength) เพราะในสภาวะที่สินเชื่อถูกปฏิเสธสูง การเลือกโครงการจากบริษัทที่มีกระแสเงินสดดีและมีประวัติผลประกอบการที่มั่นคงจะช่วยลดความเสี่ยงในการทิ้งดาวน์หรือโครงการสร้างไม่เสร็จได้
คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ:
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงเป็นเกมของความระมัดระวัง แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนชะลอตัว แต่โอกาสยังคงมีอยู่ในโครงการที่มีศักยภาพสูง หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงเทคนิคหรือวิเคราะห์โครงการก่อนตัดสินใจลงทุนในสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงเช่นนี้ อย่าลังเลที่จะขอคำปรึกษาจากทีมที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้เงินทุกบาทของคุณทำงานได้อย่างคุ้มค่าที่สุดในตลาดที่มีความผันผวนสูงเช่นนี้
คุณกำลังวางแผนตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้คุ้มค่าที่สุดอยู่ใช่ไหม? ติดต่อสอบถามข้อมูลเชิงลึกและรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนอสังหาฯ เพื่อให้คุณก้าวนำหน้าตลาดและคว้าโอกาสที่ดีที่สุดได้ตั้งแต่วันนี้
