เจาะลึกภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือผู้ชนะตัวจริงท่ามกลางวิกฤตชะลอตัว?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมมองว่าปี 2566 ไม่ใช่แค่ปีที่ “น่าผิดหวัง” แต่เป็นปีแห่งการ “ทดสอบความแกร่ง” ของผู้ประกอบการอย่างแท้จริง หลังจากที่เราคาดการณ์ไว้ว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์พุ่งทะยาน แต่สถานการณ์จริงกลับกลายเป็นภาวะชะลอตัวตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ลากยาวไปจนถึงไตรมาสที่ 4 ซึ่งควรจะเป็นช่วงไฮซีซั่น แต่ยอดขายกลับไม่เป็นไปตามเป้า สภาวะกดดันนี้ส่งผลต่อเนื่องมาถึงปี 2567 ที่ภาพรวมการลงทุนและกำลังซื้อยังคงต้องฝ่าฟันอุปสรรคอย่างหนัก
วันนี้ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อวิเคราะห์ว่า “อสังหาริมทรัพย์ไทย” ในปีที่ผ่านมามีทิศทางอย่างไร และบริษัทใดบ้างที่สามารถปรับตัวและเอาชนะแรงเสียดทานนี้ไปได้
วิเคราะห์รายได้รวม: แรงกดดันที่ถาโถม
จากการเก็บข้อมูล 41 บริษัท พบว่ารายได้รวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูลดลงเล็กน้อย แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 รายที่รายได้ติดลบ โดยเฉพาะกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนัก เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และคันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่รายได้ลดลงกว่า -20% รวมถึง ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ และเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ที่ต่างก็เผชิญกับสภาวะรายได้หดตัวมากกว่า -20% เช่นกัน
ที่น่าสนใจคือ แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังมีรายได้รวมติดลบ -18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าสภาพตลาดอสังหาฯ ในปี 2566 นั้นท้าทายเพียงใด
แชมป์รายได้รวม: การสลับขั้วผู้นำ
ในกลุ่ม 10 อันดับบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด แสนสิริ ก้าวขึ้นเป็นผู้นำด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาทไปอย่างเฉียดฉิว โดยอันดับที่เหลือประกอบด้วย ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และพฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท) ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม การวัดมูลค่ารายได้รวมอาจยังไม่ใช่ดัชนีชี้วัดที่แม่นยำที่สุดสำหรับ “ธุรกิจขายที่อยู่อาศัย” เพราะบางบริษัทมีรายได้จากส่วนงานอื่นเข้ามาสมทบ ดังนั้น การดูที่ “รายได้จากการขาย” จึงเป็นกุญแจสำคัญที่สะท้อนความเป็นจริงของยอดขายบ้านและคอนโดมิเนียม
รายได้จากการขาย: ดัชนีวัดศักยภาพที่แท้จริง
เมื่อคัดเฉพาะรายได้จากการขาย 41 บริษัททำได้รวม 268,460 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่ตัวเลขติดลบ ข้อมูลนี้บ่งชี้ว่าอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับภาวะซัพพลายล้นตลาดในบางทำเล ประกอบกับหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น ทำให้การปิดการขายทำได้ยากขึ้น
ในหมวดรายได้จากการขาย เอพี (ไทยแลนด์) ทวงคืนบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท ขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท ทั้งสองบริษัทคือตัวอย่างของความสำเร็จในการบริหารจัดการพอร์ตโครงการที่ตรงโจทย์ผู้บริโภค นอกจากนี้ เอสซี แอสเสท ยังเป็นอีกหนึ่งดาวเด่นที่มีรายได้จากการขายเติบโตสวนกระแสถึง +13% ส่วนเซ็นทรัลพัฒนา ก็เป็นอีกรายที่น่าจับตามองด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายสูงถึง +103% จากการรุกคืบตลาดโครงการเพื่อขายอย่างเต็มตัว
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความแข็งแกร่งทางการเงิน
ท้ายที่สุด “กำไรสุทธิ” คือคำตอบสุดท้ายของธุรกิจ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรได้รวม 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมี 12 บริษัทที่ขาดทุนสะสมต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงโควิด-19
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งด้านผลกำไรที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้หลักจะลดลง แต่การบริหารจัดการสินทรัพย์ (Asset Management) โดยเฉพาะการขายโรงแรมเข้ากองทุนทำให้ตัวเลขกำไรยังคงสูงโดดเด่น ตามมาด้วย ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และเอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) ขณะที่ แสนสิริ ทำกำไรได้อย่างน่าทึ่งที่ 5,846 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 42%
บทสรุปสำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังวางแผนอสังหาริมทรัพย์
จากประสบการณ์ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ของผม ปี 2566 คือบทเรียนที่ทำให้เรารู้ว่าการเป็นผู้นำไม่ได้ดูที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่ต้องพิจารณาถึงความสามารถในการรักษา “มาร์จิ้น” และการปรับตัวเข้าสู่เทรนด์ใหม่ๆ เช่น การทำ Digital Marketing เพื่อเข้าถึงกลุ่มลูกค้า Real Demand หรือการพัฒนาโครงการในทำเลศักยภาพที่มีอัตราผลตอบแทน (Yield) สูง
ในปี 2567 นี้ สภาพการณ์ยังคงมีความผันผวนสูง ทั้งในเรื่องของอัตราดอกเบี้ยนโยบายและนโยบายอสังหาริมทรัพย์ภาครัฐ สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสลงทุนหรือต้องการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงที่ตลาดมีการแข่งขันสูงเช่นนี้ การเลือกบริษัทที่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่งและมีผลงานพิสูจน์ได้ถือเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยที่สุด
หากคุณต้องการปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับทิศทางอสังหาริมทรัพย์ หรือวิเคราะห์ข้อมูลโครงการก่อนการตัดสินใจลงทุนในสินทรัพย์ระดับพรีเมียม เพื่อผลตอบแทนที่คุ้มค่าและลดความเสี่ยงในระยะยาว เราพร้อมให้คำปรึกษาจากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญตัวจริง ติดต่อทีมงานของเราวันนี้เพื่อวางแผนอนาคตทางการเงินของคุณในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไปพร้อมกับเรา
