เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดรหัสความสำเร็จและบทเรียนจาก 41 ยักษ์ใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์
หากย้อนกลับไปมองภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 คงต้องยอมรับว่าเป็นปีแห่งความท้าทายที่เกินคาดการณ์ แม้ความหวังจะถูกจุดประกายจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจหลังโควิด-19 แต่เมื่อต้องเผชิญกับปัจจัยรุมเร้า ทั้งเรื่องดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่สั่นคลอน ทำให้หลายโครงการต้องชะลอตัวลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่ติดตามกลไกการตลาดอสังหาฯ มานานกว่าทศวรรษ ผมมองว่าปีที่ผ่านมาคือ “บทพิสูจน์ความแข็งแกร่ง” ของผู้ประกอบการอย่างแท้จริง
เมื่อตัวเลขรายได้ไม่โกหก: ภาพรวมของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์
จากการวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย พบว่ารายได้รวมทั้งหมดแตะระดับ 371,560 ล้านบาท แม้จะลดลงเพียง -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 แต่หากเจาะลึกลงไปในระดับรายบริษัท จะพบความน่ากังวลซ่อนอยู่ เพราะบริษัทกว่า 25 แห่งมีรายได้ปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือบริษัทที่รายได้หดตัวในระดับเกิน 20% ไม่ว่าจะเป็น LPN, Eastern Star, Country Group, Raimon Land, Lalin, Major Development และ Siamese Asset ซึ่งตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงการปรับตัวที่ไม่ทันกับกระแส อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ที่ชะลอตัวลง แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังหลีกเลี่ยงสภาวะรายได้ติดลบถึง -18% ไม่พ้น สะท้อนให้เห็นว่าในสภาวะตลาดอิ่มตัว การแข่งขันไม่ได้อยู่ที่ “ใครใหญ่กว่า” แต่อยู่ที่ “ใครมี Product Mix ที่ตอบโจทย์ที่สุด”
บทสรุปแชมป์รายได้รวม: Sansiri ผงาดท่ามกลางความท้าทาย
แม้ภาพรวมจะดูหนักหนา แต่ Sansiri กลับเป็นม้ามืดที่คว้าอันดับ 1 ในด้านรายได้รวมด้วยมูลค่า 39,082 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 12% โดยเฉือนชนะ AP (Thailand) ไปอย่างหวุดหวิด (38,399 ล้านบาท) ตามมาด้วย Supalai และ Land and Houses ตามลำดับ ทั้งนี้ การจะมองว่าบริษัทใดคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ไม่สามารถดูเพียงรายได้รวมได้ เพราะรายได้มักมีส่วนผสมจากธุรกิจเช่าหรือบริการอื่นร่วมด้วย
เจาะลึกรายได้จากการขาย: หัวใจสำคัญของธุรกิจอสังหาฯ
เมื่อเราคัดกรองเฉพาะรายได้จากการขาย (Core Business) ภาพรวมจะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง มูลค่ารวมอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 โดยมีบริษัทถึง 30 จาก 41 แห่งที่มีรายได้ส่วนนี้ลดลง นี่คือข้อมูลที่ตอกย้ำว่า อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย กำลังเผชิญกับภาวะชะงักงัน
ในสมรภูมิรายได้จากการขาย AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ที่ 1 ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท ในขณะที่ SC Asset กลายเป็นดาวเด่นที่น่าจับตามองด้วยการเติบโตของรายได้ขายถึง 13% นอกจากนี้ Central Pattana ยังเป็นอีกหนึ่งกรณีศึกษาที่น่าสนใจ โดยการขยายพอร์ตมาสู่ธุรกิจที่อยู่อาศัยแบบเต็มตัว ทำให้รายได้ส่วนนี้เติบโตถึง 103% จากปีที่ผ่านมา นี่คือการพิสูจน์ว่ากลยุทธ์การกระจายความเสี่ยง (Diversification) ยังคงเป็นเครื่องมือที่ทรงพลังที่สุดในยุค 2025
ใครคือกำไรตัวจริง? การบริหารจัดการคือคำตอบ
ท้ายที่สุด “กำไรสุทธิ” คือเครื่องชี้วัดประสิทธิภาพการทำงานที่แม่นยำที่สุด ปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทกวาดกำไรรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อน สิ่งที่น่าตกใจคือมีบริษัทกว่า 12 แห่งที่ยังคงขาดทุนต่อเนื่อง บางรายเป็นแผลลึกที่ลากยาวมาตั้งแต่วิกฤตโรคระบาด
สำหรับตารางกำไร Land and Houses ยังคงยืนหนึ่งด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้ขายจะลดลง แต่ด้วยกลยุทธ์การขายสินทรัพย์เข้ากอง REIT ทำให้ยังคงรักษาผลกำไรไว้ได้ ขณะที่ Sansiri กลับมาโดดเด่นด้วยกำไรที่พุ่งถึง 42% ถือเป็นปีแห่งการพลิกฟื้น (Turnaround) ที่น่าประทับใจมาก
ข้อสรุปและมุมมองต่ออนาคตปี 2567-2568
จากประสบการณ์ในวงการอสังหาฯ มานาน 10 ปี สิ่งที่ผมสรุปได้คือ ปีที่ผ่านมาไม่ใช่แค่เรื่องของเศรษฐกิจแย่ แต่เป็นเรื่องของ “การปรับตัว” ผู้ประกอบการที่เน้นโครงการระดับ Luxury หรือ Super Luxury ยังคงมีความแข็งแกร่ง ส่วนตลาดกลุ่ม Mass เริ่มเห็นสัญญาณการชะลอตัวอย่างชัดเจนจากปัญหาการกู้ไม่ผ่าน (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้น
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือวางแผนซื้อที่อยู่อาศัย สิ่งสำคัญที่สุดไม่ใช่เพียงแค่ดูตัวเลขรายได้ แต่คือการวิเคราะห์ “ความสามารถในการบริหารกำไร” และ “ความมั่นคงของสถานะการเงิน” ของผู้ประกอบการแต่ละราย เพื่อให้มั่นใจว่าเงินก้อนสำคัญของคุณจะได้รับการดูแลอย่างดีที่สุด
คุณกำลังวางแผนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อยู่ใช่หรือไม่? หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับสุขภาพทางการเงินของบริษัทอสังหาฯ แต่ละรายเพื่อให้การตัดสินใจของคุณแม่นยำที่สุด? อย่าปล่อยให้ความไม่แน่นอนทางการตลาดเป็นอุปสรรคต่อความมั่งคั่งของคุณ ติดต่อปรึกษาเราเพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญด้านกลยุทธ์อสังหาฯ ได้ตั้งแต่วันนี้ เพื่อก้าวสู่การลงทุนที่มั่นคงและคุ้มค่าที่สุดในอนาคต!
