บทวิเคราะห์เจาะลึก: ถอดรหัสผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 สู่ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยปี 2567
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 ที่ผ่านมา หลายคนในแวดวงธุรกิจต่างคาดการณ์ว่านี่จะเป็นปีทองของการฟื้นตัวหลังผ่านพ้นวิกฤตการณ์โควิด-19 แต่ในความเป็นจริง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกลับต้องเผชิญกับบททดสอบที่หนักหนาสาหัสกว่าที่คิด แรงส่งจากปี 2565 เริ่มแผ่วลงท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสถานการณ์ก็ไม่ได้กระเตื้องขึ้นแม้ในช่วงไตรมาสที่ 4 ซึ่งปกติควรจะเป็นช่วง “ไฮซีซั่น” ของการโอนกรรมสิทธิ์และการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงนี้มานานกว่า 10 ปี ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้รอดชีวิตและใครคือผู้ชนะตัวจริงในเกมที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้: สงครามราคาและการปรับตัวที่ยากลำบาก
ตลอดปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนลดลงไม่มาก แต่หากเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 รายที่รายได้รวมติดลบอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่ากังวลคือบริษัทที่มีรายได้รวมทรุดตัวลงเกินกว่า 20% เช่น LPN, Eastern Star, Country Group ไปจนถึง Raimon Land, Lalin Property และ Siamese Asset ซึ่งล้วนสะท้อนให้เห็นว่าการเร่งปิดการขายโครงการใหม่ทำได้ยากขึ้น ท่ามกลางภาวะหนี้ครัวเรือนที่สูงและมาตรการควบคุมสินเชื่อที่เข้มงวด
แม้แต่ “ยักษ์ใหญ่” ในวงการอย่าง Land and Houses ก็ยังเผชิญกับตัวเลขรายได้รวมที่ลดลงถึง -18% เช่นเดียวกับ AP Thailand, Supalai, Pruksa Holding และ Origin Property ที่ต่างต้องปรับตัวเข้าสู่โหมด “ประคองธุรกิจ” เพื่อรักษาฐานรายได้ให้มั่นคงที่สุดในสภาวะตลาดอสังหาฯ ที่ไม่เอื้ออำนวย
ใครคือเจ้าตลาดตัวจริงเมื่อวัดจากรายได้รวม?
หากวัดกันที่ตัวเลขรายได้รวมสูงสุด (Total Revenue) แสนสิริสามารถผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ AP Thailand ไปได้อย่างน่าตื่นเต้น ในขณะที่อันดับ 3-5 ได้แก่ Supalai, Land and Houses และ Pruksa Holding ตามลำดับ ซึ่งการจัดอันดับนี้แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์การบริหารจัดการพอร์ตโฟลิโอของแต่ละค่ายที่มีความแตกต่างกัน
เมื่อ “รายได้จากการขาย” คือไม้บรรทัดวัดความเก่ง
อย่างไรก็ตาม การวัดความสำเร็จของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่แท้จริงต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เป็นหลัก เพราะนั่นคือหัวใจสำคัญของธุรกิจพัฒนาโครงการ นี่คือตัวเลขที่สะท้อนว่าโครงการของใครตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้จริง
ในปี 2566 รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า และมีบริษัทถึง 30 จาก 41 แห่งที่รายได้ส่วนนี้ลดลงอย่างน่าใจหาย
AP Thailand กลับมาทวงบัลลังก์เจ้าพ่อโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียมด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท ในขณะที่ SC Asset กลายเป็นม้ามืดที่โชว์ผลงานโดดเด่น เติบโตขึ้นถึง 13% พาตัวเองก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้อย่างสง่างาม ส่วน Central Pattana ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการรุกตลาดอสังหาฯ แนวราบอย่างเต็มตัว ด้วยอัตราการเติบโตของรายได้จากการขายที่ก้าวกระโดดถึง 103%
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์แห่งประสิทธิภาพ
สุดท้ายแล้ว การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือการทำธุรกิจนี้ไม่ได้วัดกันที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่ต้องวัดกันที่บรรทัดสุดท้าย นั่นคือ “กำไรสุทธิ”
ปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% โดยมีบริษัทมากกว่า 12 แห่งที่ยังคงประสบภาวะขาดทุน บางรายต่อเนื่องยาวนานมาตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด
Land and Houses แม้รายได้จะลดลง แต่ยังคงครองอันดับ 1 ในด้านกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท ซึ่งต้องยอมรับว่ามีปัจจัยบวกจากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนช่วยหนุนไว้ หากมองในแง่ของความสามารถในการทำกำไรจากการดำเนินงานปกติ ศุภาลัยและ AP Thailand ถือว่ายืนระยะได้อย่างแข็งแกร่ง ส่วนแสนสิริสร้างเซอร์ไพรส์ด้วยการทำกำไรเติบโตถึง 42% ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าจับตามองอย่างยิ่งสำหรับทิศทางในปี 2567
บทสรุปและมุมมองต่ออนาคต
ปี 2566 คือบทเรียนสำคัญของคนทำ อสังหาริมทรัพย์ ที่สอนให้รู้ว่ายุคของการ “ขายง่ายได้คล่อง” จบลงแล้ว ตลาดต้องการผู้เล่นที่มีความเชี่ยวชาญในการบริหารจัดการต้นทุน (Cost Management) และเข้าใจพฤติกรรมผู้ซื้อที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วในปี 2567 นี้เองที่จะเป็นปีแห่งการคัดเลือก (Selection) ใครที่สายป่านไม่ยาวพอหรือไม่มีสินค้าที่โดนใจตลาดอย่างแท้จริง จะต้องเผชิญกับแรงกดดันมหาศาล
ในฐานะนักลงทุนหรือผู้สนใจในอุตสาหกรรมนี้ ผมแนะนำให้ท่านพิจารณาบริษัทที่มีความมั่นคงทางการเงินสูง มีกระแสเงินสดที่แข็งแกร่ง และมีกลยุทธ์การกระจายความเสี่ยงที่ชัดเจน เพราะในตลาดที่ท้าทายเช่นนี้ “ความยั่งยืน” มีค่ามากกว่า “ตัวเลขชั่วคราว” เสมอ
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการคัดเลือกโครงการอสังหาฯ ที่มีความเสี่ยงต่ำและให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าในระยะยาว ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับแผนการลงทุนที่ออกแบบมาเพื่อคุณโดยเฉพาะวันนี้
