เจาะลึกวิกฤตอสังหาฯ ปี 2566: ถอดรหัส 41 บิ๊กคอร์ป ใครคือผู้ชนะตัวจริงท่ามกลางตลาดชะลอตัว
หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงพัฒนาที่อยู่อาศัย ย่อมทราบดีว่าปี 2566 คือบททดสอบความแข็งแกร่งที่โหดหินที่สุดสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย หลังจากที่ปี 2565 เป็นปีแห่งความหวังที่ตลาดเริ่มฟื้นตัวจากภาวะวิกฤต แต่เมื่อเข้าสู่ปี 2566 กระแสลมกลับเปลี่ยนทิศ ตลาดเกิดภาวะชะลอตัวต่อเนื่องตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ยาวไปจนถึงไตรมาส 4 ซึ่งปกติควรจะเป็นช่วง “ไฮซีซั่น” ที่ควรจะโกยยอดขายได้มากที่สุด กลับกลายเป็นช่วงที่ตลาดซึมยาวต่อเนื่องมาจนถึงปี 2567
ในฐานะที่ผมติดตามวิเคราะห์กลไกตลาดและตัวเลขผลประกอบการของบริษัทในตลาดหลักทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ข้อมูลจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ถือเป็นเข็มทิศชั้นดีที่สะท้อนให้เห็นว่า ใครคือผู้ที่ปรับตัวได้ทันท่วงที และใครที่กำลังติดหล่มจากสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน
ภาพรวมรายได้รวม: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องเหนื่อย
จากการรวบรวมข้อมูลตลอดปี 2566 พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 ราย มีรายได้รวมกันที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงจากปี 2565 ประมาณ 1.2% ซึ่งตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่หากเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะเห็นความน่ากังวลว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่รายได้รวมปรับตัวลดลง
กลุ่มที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือบริษัทที่รายได้ดิ่งลงกว่า 20% เช่น LPN, Eastern Star (ESTAR), Country Group (CGD), Raimon Land (RML), Lalin Property (LALIN), Major Development (MJD) และ Siamese Asset (SA) ซึ่งตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงความท้าทายในการบริหารจัดการสต็อกและการระบายโครงการในภาวะที่กำลังซื้อหดตัว แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land & Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เช่นเดียวกับ AP, Supalai, Pruksa และ Origin Property ที่ต้องเผชิญกับตัวเลขรายได้ในแดนลบ
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวมด้วยความเติบโต
ในสมรภูมิรายได้รวม (Total Revenue) แชมป์ปี 2566 ตกเป็นของ แสนสิริ (SIRI) ที่ทำไปได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ AP Thailand ไปอย่างน่าตื่นเต้น โดย AP ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท ตามด้วย Supalai (31,818 ล้านบาท), Land & Houses (30,170 ล้านบาท) และ Pruksa Holding (26,132 ล้านบาท) ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันไม่ได้วัดความสำเร็จกันแค่รายได้รวม เพราะบริษัทใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ดังนั้น การดู “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) จึงสะท้อนความสามารถในการระบายโครงการได้แม่นยำกว่า
ส่องรายได้จากการขาย: AP Thailand ครองแชมป์ขายเก่ง
เมื่อวัดกันที่เนื้อๆ เน้นๆ อย่างรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัททำได้รวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% จากปีก่อน โดยมีบริษัทถึง 30 จาก 41 แห่งที่รายได้จากการขายหดตัวลง นี่คือสัญญาณเตือนของ การลงทุนอสังหาฯ ที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับสต็อกค้างและหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น
ในหมวดรายได้จากการขาย AP Thailand กลับมาทวงคืนบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท ขณะที่แสนสิริตามมาในอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในบริษัทไม่กี่แห่งที่รายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ส่วนอันดับ 3 คือ Supalai (30,836 ล้านบาท), SC Asset (23,370 ล้านบาท) ซึ่งโดดเด่นมากด้วยการเติบโตถึง 13% และ Pruksa Holding (22,357 ล้านบาท)
สิ่งที่ผมให้ความสนใจเป็นพิเศษคือ “Central Pattana” (CPN) ที่เริ่มติดเครื่องเดินหน้าในตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อขายอย่างเต็มตัว ด้วยการเติบโตของรายได้ในส่วนนี้สูงถึง 103% จากปีที่แล้ว ถือเป็นผู้เล่นหน้าใหม่ที่น่ากลัวและมีศักยภาพสูงในตลาดนี้
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ “ผู้ชนะตัวจริง”
ท้ายที่สุดแล้ว กลยุทธ์อสังหาฯ ที่ดีที่สุดคือการทำกำไร เพราะการขายเก่งเพียงอย่างเดียวอาจไม่พอถ้าต้นทุนพุ่งสูงขึ้น กำไรสุทธิรวมทั้ง 41 บริษัทลดลงเหลือ 44,165 ล้านบาท หรือลดลง 11% และมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุนต่อเนื่องจากยุคโควิด-19
Land & Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่าตัวเลขนี้มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนรวมอยู่ด้วย หากไม่มีส่วนนี้ Supalai และ AP Thailand คงจะเบียดขึ้นมาเป็นที่ 1 ได้อย่างสูสี ส่วนแสนสิริสร้างเซอร์ไพรส์ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 42% ซึ่งสะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพมากในภาวะตลาดขาลง
บทสรุปและมุมมองอนาคตปี 2567
ภาพรวมปี 2566 พิสูจน์ให้เห็นว่า การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในยุคปัจจุบันต้องพึ่งพาทั้งความแม่นยำของข้อมูลและความรวดเร็วในการตัดสินใจ บริษัทที่อยู่รอดและเติบโตได้ ไม่ใช่แค่บริษัทที่มียอดขายสูงที่สุด แต่คือบริษัทที่มีวินัยทางการเงิน การคัดเลือกกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน และการบริหารพอร์ตโฟลิโอให้มีประสิทธิภาพ
สำหรับปี 2567 ผมมองว่าเป็นปีที่ยังคงมีความท้าทายรออยู่อีกมาก ทั้งจากอัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวสูงและเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวดของสถาบันการเงิน หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการขยายธุรกิจหรือการลงทุนในอสังหาฯ การเลือกบริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงินและมีผลกำไรที่เติบโตอย่างมีคุณภาพ คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในระยะยาว
หากคุณต้องการปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการวางแผนการลงทุนหรือต้องการข้อมูลวิเคราะห์เจาะจงรายโครงการเพื่อให้ก้าวทันสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ที่เปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อวางกลยุทธ์ที่ตอบโจทย์ความมั่งคั่งให้คุณในวันนี้!
