เจาะลึกผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย: ใครคือตัวจริงท่ามกลางวิกฤตปี 2566 สู่กลยุทธ์ปี 2567
ปี 2566 ถือเป็นบททดสอบครั้งใหญ่สำหรับ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ในประเทศไทย หลังจากความหวังในการฟื้นตัวอย่างเต็มรูปแบบจากช่วงหลังโควิดต้องสะดุดลง ตลาดที่เคยคาดว่าจะพุ่งทะยานกลับกลายเป็นภาวะชะลอตัวต่อเนื่องตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ยาวไปจนถึงไตรมาสสุดท้ายที่เป็นช่วงไฮซีซั่น แต่กลับไร้สัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน เมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 แรงกดดันสะสมยังคงเป็นโจทย์หินที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
ด้วยประสบการณ์กว่า 10 ปีในแวดวงอสังหาฯ ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจ ใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง และใครที่ต้องเร่งปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
ภาพรวมรายได้: สัญญาณถดถอยที่ต้องเฝ้าระวัง
ในปี 2566 กลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 ราย ทำรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่เลวร้ายนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่ามีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทหลายแห่งเผชิญภาวะรายได้ติดลบมากกว่า 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และคันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มระดับท็อปเทนเองก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน ทั้งแลนด์แอนด์เฮ้าส์, ศุภาลัย และพฤกษา โฮลดิ้ง ที่ต่างเผชิญกับแรงต้านของตลาดจนรายได้ปรับตัวลดลงตามกันไป
แชมป์รายได้รวม: แสนสิริขึ้นแท่นเบอร์ 1
แม้ตลาดจะซบเซา แต่ แสนสิริ สามารถสร้างผลงานได้อย่างโดดเด่นด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ครองอันดับ 1 ในฐานะบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด เบียดแซง เอพี (ไทยแลนด์) ซึ่งทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาทไปอย่างเฉียดฉิว ส่วนอันดับ 3-5 ตกเป็นของศุภาลัย, แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และพฤกษา โฮลดิ้ง ตามลำดับ
อย่างไรก็ดี การวัดความสำเร็จที่แท้จริงต้องพิจารณาจาก รายได้จากการขาย ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจนี้ ข้อมูลเชิงลึกชี้ให้เห็นว่าภาพรวมรายได้จากการขายลดลงถึง -11% เหลือ 268,460 ล้านบาท โดยมีบริษัทถึง 30 จาก 41 แห่งที่รายได้จากการขายหดตัวลง
เจาะกลยุทธ์ยอดขาย: เอพี (ไทยแลนด์) ครองใจผู้บริโภค
หากโฟกัสเฉพาะ “รายได้จากการขาย” จะพบว่า เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงคืนบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท ในขณะที่แสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท โดยทั้งสองบริษัทนี้เป็นไม่กี่รายที่ยังสามารถสร้างอัตราการเติบโตของรายได้ขายได้ในภาวะที่ตลาดอสังหาฯ ทั่วประเทศอยู่ในช่วงขาลง
ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งเริ่มรุกตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อขายอย่างจริงจัง จนสามารถสร้างอัตราการเติบโตของรายได้ขายได้สูงถึง 103% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นว่ากลยุทธ์การผสมผสานจุดแข็งระหว่างศูนย์การค้าและโครงการที่อยู่อาศัย (Mixed-use) กำลังเริ่มผลิดอกออกผล
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการบริหารจัดการ
สุดท้ายแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดความสามารถในการทำธุรกิจที่แท้จริง ปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรได้รวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อน และมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน ซึ่งหลายแห่งเป็นภาวะขาดทุนต่อเนื่องสะสมมาตั้งแต่ช่วงโควิด-19
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้หลักจะลดลง แต่กลยุทธ์การขายสินทรัพย์เข้ากองทรัสต์ (REITs) ยังคงเป็นอาวุธลับที่ช่วยพยุงผลประกอบการไว้ได้อย่างยอดเยี่ยม หากไม่มีส่วนกำไรพิเศษนี้ ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) อาจก้าวขึ้นมาครองแชมป์กำไรสูงสุดแทนที่ไปแล้ว
ขณะที่ แสนสิริ เป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจด้วยการทำกำไรเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% แม้สภาวะเศรษฐกิจจะกดดัน ซึ่งเป็นเครื่องพิสูจน์ถึงประสิทธิภาพการควบคุมต้นทุนและการบริหารโครงการที่มีคุณภาพ
บทสรุปและทิศทางอสังหาฯ ปี 2567
ข้อมูลที่รวบรวมมาสะท้อนให้เห็นชัดเจนว่า ปี 2566 ไม่ใช่ปีที่ง่ายสำหรับผู้ประกอบการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยกำลังเผชิญกับ “จุดเปลี่ยน” ครั้งสำคัญ การจะอยู่รอดและเติบโตในสภาพตลาดเช่นนี้ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ ไม่ว่าจะเป็นการเน้นโครงการแนวราบที่มีกระแสเงินสดดี การบริหารจัดการต้นทุนอย่างเข้มงวด หรือการมองหาช่องทางสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) เพื่อสร้างความมั่นคงในระยะยาว
ปี 2567 จะเป็นปีแห่งความท้าทายที่บริษัทอสังหาฯ ต้องอาศัยความเชี่ยวชาญและความแม่นยำในการลงทุนมากกว่าที่เคย หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาฯ การเลือกบริษัทที่มีรากฐานทางการเงินที่แข็งแกร่งและมีวิสัยทัศน์ที่ชัดเจนคือสิ่งสำคัญที่สุด
สำหรับใครที่ต้องการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมหรือต้องการที่ปรึกษาด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อวางแผนกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์เศรษฐกิจปัจจุบัน สามารถติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำเจาะลึกแบบรายบริษัทได้ตั้งแต่วันนี้ครับ
