เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาฯ ปี 2566: ใครคือผู้รอดและใครคือผู้ชนะตัวจริง?
ในฐานะนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ที่คลุกคลีอยู่กับตลาดทุนและพฤติกรรมผู้บริโภคมากว่า 10 ปี ผมมองว่าปี 2566 ไม่ใช่แค่ปีที่ “น่าผิดหวัง” สำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่เป็นปีแห่งการ “พิสูจน์ความแข็งแกร่ง” อย่างแท้จริง หลังจากโมเมนตัมที่เคยถูกคาดหวังว่าจะพุ่งทะยานต่อเนื่องจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับแรงต้านมหาศาลจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค ความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ถดถอย และภาวะชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ส่งผลให้ภาพรวมตลอดทั้งปีกลายเป็นบททดสอบความสามารถในการบริหารจัดการของเหล่าบิ๊กอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 แห่ง
จากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกผ่านฐานข้อมูลบริษัทมหาชนที่เราได้รวบรวมมา ข้อมูลที่ปรากฏไม่ได้บอกเพียงแค่รายได้หรือกำไร แต่มันสะท้อนถึงกลยุทธ์การปรับตัวที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิงในสภาวะตลาดที่ท้าทาย
บทสรุปตัวเลขรายได้รวม: แรงต้านที่ยากจะต้านทาน
ในปี 2566 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทำรายได้รวมกันที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนลดลงไม่มาก แต่หากเจาะลึกลงไปจะพบว่าบริษัทกว่า 25 จาก 41 แห่ง มีรายได้ลดลงอย่างเห็นได้ชัด ซึ่งสะท้อนถึงการปรับฐานครั้งใหญ่ของตลาด
เราเห็นการปรับตัวลงที่รุนแรงในกลุ่มบริษัทขนาดกลางและเล็ก ไม่ว่าจะเป็น LPN, Eastern Star หรือ Country Group ที่เผชิญกับสภาวะยอดขายหดตัวในระดับเกินกว่า 20% รวมถึงกลุ่มผู้เล่นเฉพาะทางอย่าง Raimon Land และ Major Development ที่ต่างได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อในกลุ่มลักชูรีที่ชะลอการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเมือง ทั้งนี้ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันไม่ได้ขึ้นอยู่กับชื่อเสียงเพียงอย่างเดียว แต่ขึ้นอยู่กับความสามารถในการบริหารจัดการกระแสเงินสดภายใต้แรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือน
แชมป์รายได้รวม: เมื่อ Sansiri ผงาดขึ้นครองบัลลังก์
ในสมรภูมิรายได้รวม (Total Revenue) แสนสิริสามารถคว้าอันดับ 1 ไปครองด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ถือเป็นความสำเร็จที่น่าจับตามองในภาวะตลาดขาลง โดยเบียดแซง AP (Thailand) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท ลงไปอยู่อันดับ 2 ตามมาด้วย Supalai, Land and Houses และ Pruksa Holding ซึ่งยังคงรักษาพื้นที่ใน Top 5 ไว้ได้ แต่สิ่งที่น่าสังเกตคือ แม้จะเป็นยักษ์ใหญ่ แต่หลายรายก็ยังมีรายได้ติดลบเมื่อเทียบกับปี 2565
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ดัชนีวัดสุขภาพที่แท้จริง
ในมุมมองของนักวิเคราะห์ ผมมักจะดู “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) มากกว่ารายได้รวม เพราะนั่นคือหัวใจหลักของธุรกิจนี้ จากข้อมูลพบว่ารายได้จากการขายรวมของ 41 บริษัทลดลงถึง -11% เหลือ 268,460 ล้านบาท โดย 30 จาก 41 บริษัทมีรายได้ในส่วนนี้ลดลงอย่างนัยสำคัญ
อย่างไรก็ตาม AP (Thailand) พิสูจน์ให้เห็นถึงความเป็นมืออาชีพด้วยการกลับมาทวงคืนอันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขายที่ 36,927 ล้านบาท ในขณะที่ SC Asset เป็นดาวเด่นที่น่าสนใจด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 13% นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ยังกลายเป็นม้ามืดที่เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% จากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายอย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นว่า กลยุทธ์การขายโครงการใหม่ ที่ตอบโจทย์ Lifestyle ของคนเมืองยุคใหม่ยังคงเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
กำไรสุทธิ: การบริหารต้นทุนที่เหนือชั้น
ท้ายที่สุด กำไรสุทธิคือเส้นชัยที่ทุกคนปรารถนา ปี 2566 กลุ่มบริษัทอสังหาฯ ทำกำไรสุทธิรวม 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับผลประกอบการขาดทุนต่อเนื่อง
Land and Houses ยังคงยืนหนึ่งในแง่ของผลกำไรที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่กำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน REIT คือกลยุทธ์ที่ฉลาดหลักแหลมในสภาวะที่ตลาดขายยาก ในขณะที่ Supalai และ AP ก็ยังคงทำกำไรได้แข็งแกร่งในระดับ 6,000 ล้านบาท ส่วนแสนสิริเองก็สร้างความประหลาดใจด้วยกำไรที่โตขึ้นถึง 42% ถือเป็นตัวอย่างที่ดีของการบริหารพอร์ตโฟลิโอให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด
อนาคตอสังหาฯ ปี 2567: เตรียมความพร้อมสู่ยุคใหม่
สำหรับปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายจากอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ยังคงอยู่ในระดับสูง รวมถึงมาตรการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม นี่ไม่ใช่เวลาสำหรับการถอย แต่เป็นเวลาสำหรับการ “คัดกรอง” โครงการที่คุ้มค่า และการเลือกทำเลทองที่มีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว
หากคุณกำลังมองหา โอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อเลือกโครงการที่คุ้มค่าที่สุดในตลาดที่มีการแข่งขันสูงเช่นนี้ อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป ข้อมูลจากบทวิเคราะห์นี้เป็นเพียงจุดเริ่มต้นของการตัดสินใจที่ชาญฉลาด
หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลรายบริษัทหรือขอคำแนะนำในการวางกลยุทธ์เพื่อรับมือกับทิศทางตลาดอสังหาฯ ในปี 2567 ที่จะถึงนี้ สามารถติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับการปรึกษาแบบตัวต่อตัวและเริ่มต้นการลงทุนที่มั่นคงตั้งแต่วันนี้ครับ!
