ถอดรหัสผลประกอบการ: เจาะลึกสถานการณ์ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ปี 2566 กับบทเรียนสู่การปรับตัวปี 2567
หากย้อนกลับไปมองภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 ที่ผ่านมา คงต้องนิยามว่าเป็นปีแห่งการ “วัดใจ” ผู้ประกอบการอย่างแท้จริง หลังจากที่เราคาดการณ์ไว้ว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะช่วยส่งแรงส่งให้ตลาดพุ่งทะยาน แต่สถานการณ์จริงกลับกลายเป็นเส้นกราฟที่ค่อยๆ ชะลอตัวลงนับตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และแผ่วต่อเนื่องยาวนานจนจบไตรมาสที่ 4 ซึ่งถือเป็นช่วงไฮซีซั่นของวงการ ยิ่งไปกว่านั้น เมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 โจทย์ท้าทายก็ดูเหมือนจะซับซ้อนและหนักหนาสาหัสกว่าเดิม
ในฐานะที่ติดตามคลุกคลีอยู่ในแวดวงนี้มานานกว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์เจาะลึก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยรวบรวมข้อมูลจาก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อส่องดูว่าในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยแรงกดดันทางเศรษฐกิจ ใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง และใครที่กำลังเผชิญกับบทพิสูจน์ครั้งสำคัญ
ยอดรายได้รวมสะท้อนภาพรวมตลาดที่เปราะบาง
ภาพรวมรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% จากปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ตัวเลขนี้อาจดูสวยหรูจนเกินไปเมื่อเทียบกับความเป็นจริง หากเรามองลึกลงไป จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่ากังวลที่สุดคือบริษัทที่รายได้ติดลบมากกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท ซึ่งสิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า การลงทุนอสังหาฯ ในปีที่ผ่านมาไม่ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบแม้แต่กับบริษัทยักษ์ใหญ่ โดยแลนด์แอนด์เฮ้าส์เองก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง -18% และที่น่าตกใจคือ 5 ใน 10 ของบริษัทระดับท็อปต่างก็เผชิญกับสภาวะรายได้หดตัว
ใครคือตัวจริงในสมรภูมิรายได้จากการขาย?
เมื่อเราตัดรายได้จากส่วนอื่นออกและโฟกัสเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เราจะเห็นโฉมหน้าที่แท้จริงของผู้ชนะ ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% และมีบริษัทถึง 30 แห่งที่รายได้ส่วนนี้ลดลง
ในกลุ่ม Top 10 รายได้จากการขาย เอพี (ไทยแลนด์) สามารถคว้าแชมป์ไปด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ตามมาในอันดับที่ 2 ด้วยยอด 32,829 ล้านบาท ในขณะที่ศุภาลัยยังคงรักษามาตรฐานได้ดีในอันดับ 3 ทางด้านเอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ถือเป็นม้ามืดที่น่าจับตามองด้วยอัตราการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 13% ซึ่งสะท้อนถึงการปรับตัวและกลยุทธ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อในยุคปัจจุบันได้เป็นอย่างดี
อีกหนึ่งกรณีศึกษาที่น่าสนใจคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มเร่งเครื่องขยายพอร์ตโฟลิโอโครงการเพื่อขายอย่างจริงจัง จนสร้างการเติบโตได้สูงถึง 103% เทียบกับปี 2565 ถือเป็นจิ๊กซอว์ชิ้นสำคัญที่น่าติดตามว่าในอนาคตจะก้าวขึ้นมาเป็นผู้เล่นหลักในตลาดที่อยู่อาศัยได้มากน้อยเพียงใด
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์แห่งประสิทธิภาพ
แม้รายได้จะเยอะ แต่หากบริหารต้นทุนได้ไม่ดี ก็ย่อมไม่ใช่ชัยชนะที่แท้จริง กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อน และที่น่าเป็นห่วงคือมีบริษัทกว่า 12 แห่งที่ยังคงมีผลประกอบการขาดทุน ต่อเนื่องมาตั้งแต่ยุคโควิด-19
ในด้านของกำไรสุทธิ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงรักษาบัลลังก์อันดับ 1 ไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้ขายจะลดลง แต่ต้องยอมรับว่าเป็นเพราะผลบุญจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน หากไม่มีดีลพิเศษนี้ ศุภาลัยและเอพี (ไทยแลนด์) จะกลายเป็นอันดับ 1 และ 2 ของตารางกำไรไปอย่างน่าเสียดาย ส่วนแสนสิริถือเป็นบริษัทที่ทำผลงานกำไรได้โดดเด่นที่สุดด้วยการเติบโตกว่า 42%
มุมมองจากประสบการณ์: ทางรอดปี 2567 และอนาคตของอสังหาฯ
จากการวิเคราะห์เชิงลึก พบว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 ไม่ได้เป็นแค่เรื่องของการขายโครงการ แต่เป็นเรื่องของ “สภาพคล่อง” และ “กลยุทธ์การบริหารพอร์ตโฟลิโอ” การตัดสินใจขายสินทรัพย์เพื่อสร้างกระแสเงินสดหรือการปรับพอร์ตไปสู่สินค้าที่ตอบโจทย์เฉพาะกลุ่ม (Niche Market) กลายเป็นปัจจัยชี้ขาดความอยู่รอด
สำหรับนักลงทุนหรือผู้ประกอบการที่กำลังวางแผนในระยะยาว หัวใจสำคัญของปี 2567 คือการให้ความสำคัญกับ อสังหาฯ ทำเลทอง และการบริหารต้นทุนทางการเงินที่แม่นยำ เพราะในสภาวะที่อัตราดอกเบี้ยยังคงเป็นแรงกดดัน ผู้บริโภคจะระมัดระวังการกู้มากขึ้น การทำตลาดที่เน้นคุณภาพและการบริการหลังการขายจึงเป็นเครื่องมือที่จะช่วยสร้างความแตกต่างได้ดีที่สุด
แม้ตัวเลขในปีที่ผ่านมาจะดูท้าทาย แต่หากมองในมุมของผู้เชี่ยวชาญ นี่คือ “ช่วงเวลาของการคัดกรอง” ตลาดจะเหลือเพียงผู้เล่นที่มีรากฐานการเงินแข็งแกร่งและมีวิสัยทัศน์ที่ยืดหยุ่นเท่านั้นที่จะเติบโตต่อไปได้อย่างยั่งยืน
หากคุณต้องการปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือต้องการข้อมูลวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาฯ รายไตรมาสเพื่อให้คุณไม่พลาดโอกาสสำคัญในการตัดสินใจธุรกิจ อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำที่ตรงจุดและช่วยให้พอร์ตของคุณเติบโตได้ตามเป้าหมายในปีนี้ครับ!
