เจาะลึกผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย: ใครคือผู้รอดในสมรภูมิปี 2566 สู่ทิศทางปี 2568
หากมองย้อนกลับไปที่ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 คงต้องยอมรับว่าเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายอย่างสาหัส จากความคาดหวังว่าโมเมนตัมเศรษฐกิจจะพุ่งทะยานต่อเนื่องจากปี 2565 แต่ความจริงกลับเป็นไปในทิศทางตรงกันข้าม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจน ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่จนลากยาวไปถึงสิ้นปี แม้แต่ช่วงไตรมาสที่ 4 ซึ่งมักเป็นช่วงเวลาทำเงิน (High Season) ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้เท่าที่ควร
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงการวิเคราะห์อสังหาฯ มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการเจาะลึกข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดรหัสความแข็งแกร่งและกลยุทธ์การปรับตัวที่สะท้อนผ่านตัวเลขรายได้และกำไร เพื่อให้เห็นภาพว่า “ใครคือผู้ชนะตัวจริง” ในภาวะที่ตลาดมีความเสี่ยงสูงเช่นนี้
สถานการณ์รายได้รวม: พายุที่ถาโถมเข้าใส่ทุกเซกเตอร์
ในปีที่ผ่านมา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 ราย ทำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่ามีถึง 25 บริษัทที่รายได้รวมดิ่งลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทหลายแห่งต้องเผชิญกับสถานการณ์รายได้ติดลบมากกว่า 20% ไม่ว่าจะเป็น LPN, Eastern Star, Country Group, Raimon Land, Lalin Property หรือ Major Development ซึ่งสะท้อนถึงปัญหาในเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ลดลง แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land & Houses ยังหลีกไม่พ้นภาวะรายได้ติดลบถึง 18% ซึ่งแสดงให้เห็นว่าไม่มีใครใหญ่เกินกว่าปัจจัยลบทางเศรษฐกิจระดับมหภาคไปได้
แชมป์รายได้รวม: แสนสิริทวงบัลลังก์ท่ามกลางมรสุม
หากจัดอันดับตามรายได้รวม แสนสิริ (SANSIRI) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ AP Thailand ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท โดยมี Supalai ตามมาเป็นอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ซึ่งเห็นได้ชัดว่ากลุ่ม Top 3 ยังคงเป็นผู้เล่นที่แข็งแกร่งที่สุดในตลาด แต่ก็ต้องแลกมาด้วยการบริหารจัดการสต็อกที่เข้มข้นขึ้น
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัด “สินค้าจริง” ที่ขายออก
รายได้รวมอาจมีองค์ประกอบอื่นมาช่วยเสริม แต่ “รายได้จากการขาย” คือตัวบ่งชี้ถึงการเติบโตที่แท้จริงของ อสังหาริมทรัพย์ ในฐานะสินค้าหลัก ในปี 2566 ภาพรวมรายได้จากการขายของ 41 บริษัทลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่ยอดขายหดตัว
ในหมวดนี้ AP Thailand ทวงคืนความยิ่งใหญ่ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ครองอันดับ 1 ได้สำเร็จ ในขณะที่แสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท ทั้งนี้ ความน่าสนใจคือ SC Asset ที่สามารถทำผลงานโดดเด่น เติบโตขึ้น 13% และ CPN (Central Pattana) ที่เริ่มปูพรมโครงการอสังหาฯ เพื่อขายอย่างจริงจัง จนมีรายได้เติบโตแบบก้าวกระโดดกว่า 100% จากปีที่ผ่านมา
กำไรสุทธิ: เมื่อการ “ขายดี” อาจไม่ใช่ “กำไรมาก”
ท้ายที่สุดแล้ว กำไรสุทธิคือบรรทัดสุดท้ายที่บอกว่าบริษัทใดบริหารจัดการต้นทุนและสภาพคล่องได้ดีที่สุด โดยในปี 2566 กำไรสุทธิรวมทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลงจากปี 2565 ถึง -11% และมีมากกว่า 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับผลประกอบการขาดทุนต่อเนื่องตั้งแต่ยุคโควิด
Land & Houses แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ยังสามารถคว้าแชมป์กำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท ซึ่งต้องให้เครดิตการบริหารจัดการสินทรัพย์อย่างการขายโรงแรมเข้ากองทุน REITs เข้ามาช่วยประคองตัว ในขณะที่แสนสิริสร้างผลงานกำไรได้อย่างน่าทึ่งด้วยการเติบโตถึง 42% ซึ่งเป็นผลมาจากกลยุทธ์การรุกตลาดบ้านระดับลักชัวรีอย่างต่อเนื่อง
สรุปมุมมองผู้เชี่ยวชาญ: ปี 2568 กับความท้าทายใหม่
จากข้อมูลที่เราวิเคราะห์มา การจะเป็นผู้ชนะในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ปี 2568 ไม่ได้ขึ้นอยู่กับยอดขายที่หวือหวาเพียงอย่างเดียว แต่ขึ้นอยู่กับความสามารถในการรักษา “กระแสเงินสด” และการบริหารหนี้สินภายใต้ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นและหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง
ผู้ประกอบการที่รอดมาได้คือกลุ่มที่มีวินัยทางการเงินสูง และกล้าปรับเปลี่ยน Product Mix ให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อจริง หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้กำลังมองหาโอกาสในตลาดนี้ สิ่งสำคัญคือต้องมองข้ามตัวเลขรายได้รวม ไปดูที่ “กำไรสุทธิ” และ “การจัดการภาระหนี้” ของผู้พัฒนาแต่ละรายเป็นสำคัญ
หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการวิเคราะห์ อสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำแนะนำในการคัดเลือกหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ที่มีความมั่นคงสูงในระยะยาว เพื่อรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ผันผวนในปี 2568 อย่ารอช้าที่จะติดต่อทีมที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อวางแผนกลยุทธ์การลงทุนให้ตอบโจทย์และปลอดภัยที่สุดในวันนี้!
