เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดรหัสความสำเร็จและบทเรียนจาก 41 บริษัทจดทะเบียนในปีที่ผ่านมา
หากจะนิยามสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงปี 2566 ถึงต้นปี 2567 คงหนีไม่พ้นคำว่า “ปีแห่งการปรับตัวท่ามกลางกระแสลมทวน” หลังจากที่หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าอสังหาริมทรัพย์ไทยจะพุ่งทะยานต่อเนื่องจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับเผชิญกับปัจจัยลบรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้า กำลังซื้อที่เปราะบาง และหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องเผชิญกับโจทย์ที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งในรอบทศวรรษ
ในฐานะผู้ติดตามความเคลื่อนไหวในวงการมาอย่างยาวนาน ผมและทีมงานได้รวบรวมและวิเคราะห์งบการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) จำนวน 41 แห่ง เพื่อไขคำตอบว่า ในสถานการณ์ที่ยากลำบากเช่นนี้ ใครคือตัวจริงที่สามารถยืนหยัดและสร้างกำไรได้อย่างยั่งยืน
ภาพรวมรายได้: เมื่อกระแสลมเปลี่ยนทิศ
จากการประมวลผลข้อมูล ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรายได้รวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกเข้าไปจะพบความเหลื่อมล้ำที่ชัดเจน โดยบริษัทกว่า 25 แห่งจาก 41 แห่ง มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่าจับตามองในเชิงลบคือกลุ่มบริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้ติดลบมากกว่า 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR), คันทรี่ กรุ๊ป (CGD) รวมถึงไรมอน แลนด์ (RML) ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าการบริหารจัดการพอร์ตโครงการในยุคที่ดอกเบี้ยขาขึ้นนั้นไม่ใช่เรื่องง่าย แม้แต่ยักษ์ใหญ่ระดับ Tier-1 อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ได้รับผลกระทบจากภาวะตลาดจนรายได้รวมลดลงไปถึง 18% เช่นเดียวกับผู้เล่นหลักอย่าง เอพี (ไทยแลนด์), ศุภาลัย (SPALI) และ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ที่ต่างต้องยอมรับกับตัวเลขรายได้ที่หดตัวลง
แชมป์รายได้รวมปี 2566: แสนสิริทวงบัลลังก์
ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ แสนสิริ (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นเบอร์ 1 ของกลุ่มที่มีรายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างสูสีที่ 38,399 ล้านบาท ตามด้วย ศุภาลัย, แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และ พฤกษา โฮลดิ้ง ตามลำดับ ทั้งนี้ การจะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำในยุคนี้ จำเป็นต้องมีกลยุทธ์การบริหารจัดการ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่มีความแม่นยำสูงและตอบโจทย์ Real Demand ได้จริง
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากเราตัดรายได้ส่วนอื่นที่ไม่เกี่ยวข้องกับการขายที่อยู่อาศัยออกไป เพื่อดูเนื้อแท้ของความสามารถในการขาย รายได้รวมจากการขายของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% ซึ่งสะท้อนถึงภาวะ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ที่ชะลอตัวลงอย่างชัดเจน
เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาครองความเป็นเจ้าตลาดในด้านรายได้จากการขายด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท ขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับสองด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท สิ่งที่น่าสนใจคือ เอสซี แอสเสท (SC) เป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่สามารถทำรายได้จากการขายเติบโตได้ถึง 13% ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ยังกลายเป็นดาวรุ่งพุ่งแรงด้วยอัตราการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 103% จากการรุกตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ “กำไรคุณภาพ”
ท้ายที่สุดแล้ว รายได้ที่มหาศาลอาจไม่มีความหมายหากขาดกำไรสุทธิ ในปี 2566 กลุ่มบริษัทอสังหาฯ ทำกำไรสุทธิรวม 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ยังคงขาดทุนต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงโควิด-19
ในด้านผลกำไร แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำไว้ได้ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่ากำไรก้อนนี้ได้รับแรงหนุนจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REITs) หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) จะเป็นผู้ท้าชิงอันดับหนึ่งที่น่ากลัวมาก ในขณะที่ แสนสิริ โชว์ฟอร์มแกร่งด้วยกำไรที่เติบโตถึง 42% ถือเป็นตัวอย่างที่ดีของการเพิ่ม ประสิทธิภาพการจัดการอสังหาริมทรัพย์ ในยุคที่ค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการพุ่งสูงขึ้น
บทสรุปและมุมมองต่ออนาคต
ปีที่ผ่านมาพิสูจน์ให้เห็นแล้วว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเข้าสู่ช่วง “คัดกรองผู้เล่น” บริษัทที่พึ่งพาเพียงการเปิดโครงการใหม่จำนวนมากอาจไม่เพียงพออีกต่อไป แต่ต้องเน้นไปที่การควบคุมต้นทุน การเพิ่มสภาพคล่อง และการบริหารพอร์ตสินทรัพย์ให้เกิดรายได้ต่อเนื่อง (Recurring Income) สำหรับปี 2567 ความท้าทายเรื่องดอกเบี้ยและหนี้เสีย (NPLs) ยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่นักลงทุนและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
การทำความเข้าใจตัวเลขเหล่านี้ไม่ใช่เพียงการดูผลการดำเนินงานย้อนหลัง แต่เป็นการมองเห็นโอกาสในวิกฤต สำหรับใครที่กำลังวางแผนลงทุนหรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และการวิเคราะห์รายบริษัทแบบเจาะลึกเพื่อการตัดสินใจที่แม่นยำยิ่งขึ้น สามารถติดต่อเพื่อขอรับคำปรึกษาจากทีมผู้เชี่ยวชาญของเราได้ตั้งแต่วันนี้ เพื่อก้าวให้ทันความเปลี่ยนแปลงของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปในทุกวินาที!
