เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดรหัสผลประกอบการ 41 บิ๊กอสังหาฯ ปี 2566 สู่กลยุทธ์รอดตายในปี 2567
หากมองย้อนกลับไปถึงภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2566 หลายคนคงเห็นตรงกันว่าเป็นปีที่ “หนักหนาสาหัส” อย่างแท้จริงสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่ตลาดพยายามตั้งหลักจากช่วงโควิด-19 และคาดหวังแรงส่งต่อเนื่องจากปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับกลายเป็นเส้นกราฟที่ดิ่งลงอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ไปจนถึงช่วงโค้งสุดท้ายของปี ซึ่งแม้แต่ไตรมาส 4 ที่เคยเป็นช่วงไฮซีซั่นของการทำยอดขาย ก็ยังไม่สามารถกอบกู้สถานการณ์ให้กลับมาสดใสได้ จนส่งแรงกระเพื่อมมาถึงปี 2567 ที่ภาพรวมยังคงอยู่ในสภาวะชะลอตัว
ในฐานะนักวิเคราะห์อสังหาฯ ที่เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดมานานกว่า 10 ปี วันนี้ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ รวม 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าในมรสุมทางเศรษฐกิจครั้งนี้ ใครคือผู้รอดชีวิตที่แท้จริง และบทเรียนใดที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องเรียนรู้เพื่อการอยู่รอด
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องเหนื่อย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 ราย ทำรายได้รวมกันไปได้ราว 371,560 ล้านบาท หากเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ถือว่าลดลงไปประมาณ -1.2% ฟังดูเหมือนตัวเลขไม่มาก แต่หากเจาะลึกลงไปในรายละเอียดจะพบความจริงที่น่าตกใจว่า มีบริษัทถึง 25 จาก 41 แห่งที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทหลายแห่งต้องเผชิญกับสภาวะรายได้ติดลบมากกว่า 20% ไม่ว่าจะเป็น LPN, Eastern Star, Country Group, Raimon Land, Lalin Property, Major Development และ Siamese Asset ซึ่งตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงการแข่งขันที่รุนแรงและการชะลอตัวของกำลังซื้อที่แท้จริง (Real Demand)
แม้แต่ “ยักษ์ใหญ่” อย่าง Land and Houses ยังมีรายได้รวมลดลงถึง -18% และที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด มีถึง 5 แห่งที่ตัวเลขรายได้ติดลบจากปีที่ผ่านมา ทั้ง AP Thailand, Supalai, Pruksa Holding และ Origin Property สะท้อนให้เห็นว่าแม้แต่ผู้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่สามารถหนีพ้นแรงกดดันจากภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นและหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงได้
แชมป์รายได้รวมปี 2566: แสนสิริทวงบัลลังก์
หากวัดกันที่ “รายได้รวม” ซึ่งรวมรายได้จากหลายภาคส่วน แชมป์ปีนี้ตกเป็นของ Sansiri ที่สามารถกวาดรายได้ไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ AP Thailand ไปอย่างสูสีที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ส่วนอันดับอื่นๆ ได้แก่ Supalai (31,818 ล้านบาท), Land and Houses (30,170 ล้านบาท) และ Pruksa Holding (26,132 ล้านบาท) ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม ในแง่ของผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่า “รายได้รวม” อาจไม่ใช่ดัชนีชี้วัดที่แม่นยำที่สุด เพราะบางบริษัทมีรายได้จากธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่อสังหาฯ หากเรามุ่งเน้นไปที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจ จะพบความจริงที่น่าสนใจกว่า
เจาะลึกรายได้จากการขาย: AP Thailand ครองเจ้าตลาด
เมื่อคัดกรองเฉพาะรายได้จากการขายโฉมหน้าของตารางอันดับก็เปลี่ยนไปทันที รวมทั้งสิ้น 41 บริษัททำรายได้จากการขายได้รวม 268,460 ล้านบาท ลดลงจากปี 2565 ถึง -11% และมีบริษัทถึง 30 จาก 41 แห่งที่มีรายได้จากการขายถดถอยลง
ในหมวดนี้ AP Thailand คือผู้ชนะตัวจริงด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่ทำไปได้ 32,829 ล้านบาท โดยทั้งสองบริษัทยังคงรักษาฐานการเติบโตไว้ได้ท่ามกลางวิกฤต ในขณะที่ SC Asset ก็สร้างเซอร์ไพรส์ด้วยการทำรายได้จากการขายเติบโตถึง 13% ขึ้นมาอยู่ในอันดับ 4 ของกลุ่มได้อย่างสง่างาม
อีกหนึ่งดาวเด่นที่ต้องจับตาคือ Central Pattana ซึ่งเริ่มเห็นผลจากการทุ่มเทพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 สามารถทำรายได้จากการขายไปได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา ซึ่งถือเป็นกลยุทธ์การ Diversify พอร์ตโฟลิโอที่น่าชื่นชม
บทสรุปของกำไรสุทธิ: หัวใจของการอยู่รอด
การขายดีอาจไม่ใช่คำตอบสุดท้ายหาก “กำไร” ไม่เหลือติดมือ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงเหลือ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 และมีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุน บางรายขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ยุคโควิด-19 ซึ่งบ่งบอกถึงภาวะ “เลือดไหล” ในอุตสาหกรรมที่ยังไม่ได้รับการเยียวยา
ในตารางกำไรสุทธิ Land and Houses ยังคงครองอันดับ 1 ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่กำไรก้อนโตส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน ซึ่งเป็นเครื่องมือทางการเงินที่ฉลาดในการบริหารสภาพคล่อง ในขณะที่ Sansiri เป็นบริษัทที่น่าจับตามองมากที่สุดด้วยการทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
มุมมองผู้เชี่ยวชาญ: ทิศทางปี 2567 และก้าวต่อไป
ปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย ทั้งในด้านการบริหารจัดการต้นทุนวัสดุก่อสร้าง การเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภค และความเชื่อมั่นของผู้ซื้อบ้าน ข้อมูลที่เราวิเคราะห์มานี้ชี้ให้เห็นว่า ผู้ที่อยู่รอดไม่ใช่ผู้ที่ทำยอดขายได้สูงสุดเสมอไป แต่คือผู้ที่ปรับตัวเข้าหาความต้องการของตลาดได้ไว มีสภาพคล่องสูง และไม่ประมาทในการขยายโครงการใหม่ท่ามกลางสภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง
สำหรับนักลงทุนหรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย นี่คือช่วงเวลาที่คุณต้องคัดสรรโครงการจากบริษัทที่มี “ความแข็งแกร่งทางการเงิน” จริงๆ เพราะความมั่นคงของผู้พัฒนาโครงการ คือหลักประกันสำคัญที่สุดในการส่งมอบบ้านในฝันให้เป็นจริง
หากคุณต้องการวิเคราะห์เจาะลึกสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในทำเลที่คุณสนใจ หรือต้องการปรึกษาด้านการลงทุนเพื่อสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืนในยุคเศรษฐกิจผันผวน อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อวางแผนกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับคุณที่สุดได้ตั้งแต่วันนี้!
