ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง หลังจากการคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวอย่างสดใสตามแรงส่งจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับความเป็นจริงที่ตลาดชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งสถานการณ์นี้ทวีความรุนแรงขึ้นในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่มักจะคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาได้เหมือนเคย และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงท้าทายไม่แตกต่างกัน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็นผู้นำที่แท้จริงใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” ท่ามกลางความท้าทายนี้
รายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ไม่อาจมองข้าม
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยถึง -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์ในระดับบริษัทเผยให้เห็นภาพที่น่ากังวลยิ่งกว่า โดยมากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่ถาโถมเข้าสู่ตลาดอย่างชัดเจน
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักหนาสาหัส มียอดรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่เผชิญกับการหดตัวถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Sansiri ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
อย่างไรก็ตาม ในท่ามกลางภาพรวมที่ชะลอตัว ยังมีดาวเด่นที่สามารถก้าวข้ามอุปสรรคไปได้ Sansiri กลับขึ้นมาครองแชมป์ผู้นำด้านรายได้รวม ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท พร้อมการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 12% ส่งให้บริษัทก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แซงหน้า AP (Thailand) ที่ตามมาติดๆ ที่อันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
Sansiri: 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
U City (Univentures): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลัก
แม้ว่ารายได้รวมจะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การพิจารณา “รายได้จากการขาย” จะสะท้อนถึงความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลัก (Core Business) ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างแท้จริง เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่น ๆ เช่น การบริหารจัดการทรัพย์สิน การให้เช่า หรือการลงทุนอื่น ๆ ที่อาจไม่ใช่ธุรกิจหลักของการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีรายได้จากการขายรวมกันประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ซึ่งยิ่งตอกย้ำถึงสภาวะตลาดที่ท้าทาย โดยมีมากถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
สถานการณ์นี้ส่งผลกระทบต่อหลายบริษัทอย่างรุนแรง เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นเบอร์ 1 ด้านรายได้รวม ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งบ่งชี้ว่าแม้แต่ผู้นำตลาดก็ยังต้องเผชิญกับแรงกดดัน
AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
ในส่วนของรายได้จากการขาย AP (Thailand) สามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำได้อย่างสง่างาม ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ทิ้งห่าง Sansiri ที่มาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท Sansiri ยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต โดยมีอัตราการเติบโตถึง 7%
Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 เป็นครั้งแรก ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 13%
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท
Sansiri: 32,829 ล้านบาท
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana ที่แสดงผลงานการเติบโตอย่างก้าวกระโดด ในปี 2566 บริษัทมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นผลมาจากการลงทุนและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว การวัดผลความสำเร็จที่แท้จริง ไม่สามารถมองข้าม “กำไรสุทธิ” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดผลกำไรที่บริษัทสามารถทำได้จริงหลังจากหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาถึง 3-4 ปี นับตั้งแต่สถานการณ์โควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งในตำแหน่งผู้นำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์เก่าไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ผลกำไรที่โดดเด่นนี้มาจากการบันทึกกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมกำไรพิเศษนี้ Supalai จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท และ Sansiri โชว์ผลงานกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% แม้ว่า Origin Property ในอันดับ 5 จะมีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท ลดลง -25% จากปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท
Origin Property: 3,160 ล้านบาท
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่ แต่โอกาสยังมีสำหรับผู้ที่ปรับตัวได้
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์นี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดจะต้องเผชิญในปี 2567 อย่างแน่นอน สภาพเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน, อัตราดอกเบี้ยที่อาจทรงตัวในระดับสูง, และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ, พัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด, สร้างสรรค์นวัตกรรมใหม่ ๆ และที่สำคัญที่สุด คือการสร้าง “แบรนด์อสังหาริมทรัพย์ไทย” ที่แข็งแกร่งและได้รับความไว้วางใจจากลูกค้าในระยะยาว จะสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อวางกลยุทธ์รับมือกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมที่จะแบ่งปันประสบการณ์และความรู้ เพื่อช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจลงทุนและบริหารธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด ในภูมิทัศน์ “อสังหาริมทรัพย์ไทย” ที่ไม่เคยหยุดนิ่งนี้
