2566: ย้อนรอยภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย – บทเรียนสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาหลายต่อหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่ชวนให้ต้องหวนกลับมาทบทวนอย่างจริงจัง แม้ว่าต้นปีจะมีความหวังอยู่บ้างจากแรงส่งของปี 2565 ที่เริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัว แต่สิ่งที่เกิดขึ้นจริงคือการกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเข้าใกล้ช่วงการเลือกตั้งใหญ่ และความเงียบเหงาต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี สัญญาณการฟื้นตัวที่หลายคนคาดหวังในช่วงไฮซีซั่นไตรมาส 4 ก็ยังไม่ปรากฏให้เห็นอย่างชัดเจน จนล่วงเลยเข้าสู่ปี 2567 ตลาดก็ยังคงเผชิญกับความท้าทายไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
เพื่อสะท้อนภาพการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ในตลาดหลักทรัพย์ ผมได้ทำการรวบรวมข้อมูลจาก 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละองค์กรรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย
ภาพรวมรายได้รวม: การถดถอยที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ทว่า เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ปรับตัวลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักและมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญชะตากรรมเดียวกัน ในขณะที่ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12%
เมื่อพิจารณา Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ตกเป็นของแสนสิริ ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ในขณะที่ Supalai อยู่ในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่มีรายได้ 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City (U) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท Fraser Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท Origin Property คว้าอันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานที่แท้จริง
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนศักยภาพหลักของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริง การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นเกณฑ์ที่สำคัญ เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ในทางกลับกัน หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 จะมีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
รวมทั้ง 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในอุตสาหกรรม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่รายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ขยับขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จเป็นอันดับ 4 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตของรายได้ในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Fraser Property (Thailand) ติดอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 8 แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ที่มักปรากฏในกลุ่มนี้มาอย่างต่อเนื่อง อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่แท้จริงของความสำเร็จ
สุดท้ายแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำยอดขายได้มากน้อยเพียงใด หากกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าไม่เป็นไปตามเป้า ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Land and Houses ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำคือการมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ Supalai ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน AP (Thailand) รั้งอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท และ Sansiri อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Fraser Property (Thailand) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ นี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอุตสาหกรรมต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่คาดว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่ต้องเผชิญกับความยากลำบากอย่างต่อเนื่อง
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการนี้มานาน ผมเชื่อว่าการปรับตัว การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนานวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และการบริหารจัดการความเสี่ยงทางการเงิน คือหัวใจสำคัญที่จะช่วยให้บริษัท อสังหาริมทรัพย์ สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
การวิเคราะห์เชิงลึกเหล่านี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของการทำความเข้าใจภาพรวมตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย หากท่านเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดนี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและการวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ ถือเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในการตัดสินใจสำหรับอนาคต
หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงกลยุทธ์เพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อนำพาธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ของท่านให้เติบโตอย่างยั่งยืนในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อเข้ามาเพื่อร่วมสร้างสรรค์อนาคตที่สดใสไปด้วยกัน
