ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน
ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีแรงส่งจากปี 2565 ที่คาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง แต่ทว่า ภาพรวมตลาดกลับชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะช่วงก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ การชะลอตัวนี้ยังคงดำเนินต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี ซึ่งเป็นฤดูกาลขายปกติ (High Season) แม้แต่ในช่วงไตรมาส 4 ที่โดยปกติจะเป็นช่วงเวลาของการจับจ่ายใช้สอย ก็ยังไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน ส่งผลให้ภาพรวมในปี 2567 ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ตัวจริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่ลดลง แต่ยังคงมีการแข่งขันสูง
ภาพรวมรายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท การลดลงนี้ แม้จะดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่รายงานรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาด
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MJD) ติดลบ 22% และ Siamese Asset (SA) ติดลบ 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PPH) ติดลบ 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาด! ผู้นำรายได้รวมสูงสุด ท่ามกลางแรงกดดันของตลาดอสังหาริมทรัพย์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงดุเดือด โดยเฉพาะในกลุ่มผู้เล่นรายใหญ่ ที่ต้องเผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยมหภาคต่างๆ เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลก, อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น, และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาผลประกอบการจากรายได้รวมเพียงอย่างเดียว อาจไม่สะท้อนภาพที่สมบูรณ์ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อหลายบริษัทมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ในมุมมองของผม การพิจารณา “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงและตรงไปตรงมาที่สุด
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวม 299,979 ล้านบาท การลดลงนี้ส่งผลกระทบต่อบริษัทส่วนใหญ่ โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายงานรายได้จากการขายลดลง
ผลกระทบนี้ปรากฏชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานรายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์! ผู้นำรายได้จากการขาย ท่ามกลางความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QHS): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายได้อย่างน่าประทับใจ โดยมีรายได้จากการขายในปี 2566 สูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพของ CPN ในการขยายธุรกิจสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างแข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: ตัววัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถทำยอดขายได้มากเพียงใด หากกำไรสุทธิมีน้อย หรือไม่สามารถนำเงินเข้ากระเป๋าได้อย่างมีนัยสำคัญ ก็ไม่อาจถือว่าเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริงได้ ในปี 2566 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ยิ่งน่ากังวล เมื่อมีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง ยังมีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ยังคงแข็งแกร่ง! ผู้นำกำไรสุทธิสูงสุด แม้รายได้จะลดลง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QHS): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แม้ว่า Land and Houses (LH) จะมีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ โดยมีกำไรสูงถึง 7,495 ล้านบาท ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะได้ขึ้นแท่นอันดับหนึ่งไปอย่างเฉียดฉิว
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
การวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นภาพรวมของความท้าทายที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 การชะลอตัวของเศรษฐกิจ, ปัญหาหนี้ครัวเรือน, และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ยากลำบากสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับกลยุทธ์อย่างต่อเนื่อง เพื่อรับมือกับสภาวะตลาดที่ไม่แน่นอน ทั้งในด้านการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค, การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ, และการใช้เทคโนโลยีเพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในอุตสาหกรรมนี้ ผมเชื่อมั่นว่าบริษัทที่มีวิสัยทัศน์, มีความยืดหยุ่น, และสามารถปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดได้อย่างรวดเร็ว จะเป็นผู้ที่สามารถอยู่รอดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในยุคแห่งความท้าทายนี้ อย่ารอช้า! ติดต่อเราเพื่อรับข้อมูลเชิงลึกและร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการขับเคลื่อนอนาคตวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน
