เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ยอดขายแผ่ว กำไรหดใครยืนหยัด ใครร่วง?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองพลวัตของตลาดนี้มาอย่างใกล้ชิด ปี 2566 เปรียบเสมือนบททดสอบอันหนักหน่วงสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมของปี 2565 ที่สัญญาณการเติบโตเริ่มปรากฏ แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดได้เข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนหน้าการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่อาจจุดประกายความหวังให้เห็นการฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ สภาพการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงเผชิญอยู่
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามการแข่งขันที่ดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม 41 บริษัท: แรงลมเริ่มแผ่ว
ในปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้ตัวเลขนี้จะดูไม่น้อย แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท พบว่ามีการปรับลดลงเล็กน้อยถึงประมาณ 1.2% อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาเป็นรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงภาพรวมที่ท้าทายของอุตสาหกรรม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปีที่ผ่านมา
บริษัทรายได้ทรุดหนัก: สัญญาณเตือนภัย
บางบริษัทเผชิญกับสถานการณ์ที่น่ากังวลเป็นพิเศษ โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่าตกใจ ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ รายได้รวมสูงสุด: แสนสิริผงาด นำ AP หวุดหวิด
เมื่อพิจารณาในแง่ของรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกของปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: หัวใจสำคัญของธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม เพื่อประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริง ควรพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทบางแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากมองที่รายได้จากการขายอย่างเดียว โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกจะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ปรากฏการณ์นี้สอดคล้องกับสภาวะตลาดที่รายได้จากการขายของถึง 30 จาก 41 บริษัท ปรับลดลงจากปีก่อนหน้า
รายได้จากการขายหดตัวหนัก: ความเปราะบางที่ปรากฏ
บางบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78% L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses ซึ่งเป็นยักษ์ใหญ่ในวงการ มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในด้านนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ความน่ากังวลอยู่ที่ว่า ไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายติดลบ
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ รายได้จากการขายสูงสุด: AP กลับมาทวงบัลลังก์
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย 10 อันดับแรกของปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ม้ามืดที่น่าจับตา
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) หลังจากทุ่มเทกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ปี 2566 ถือเป็นปีที่ CPN เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณอันดีว่ากลยุทธ์การลงทุนและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของ CPN กำลังออกดอกออกผล
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
ในท้ายที่สุด ไม่ว่ารายได้จะมากเพียงใด หากไม่สามารถแปลงเป็น “กำไรสุทธิ” หรือผลกำไรที่เก็บเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ กำไรสุทธิสูงสุด: Land and Houses ยืนหนึ่งด้วยปัจจัยเสริม
เมื่อพิจารณาถึงกำไรสุทธิ 10 อันดับแรกของปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (มีกำไรพิเศษ 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
ผลการดำเนินงานของ อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความซับซ้อนและความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ การพึ่งพิงปัจจัยภายนอก เช่น สภาพเศรษฐกิจมหภาค การเมือง และกำลังซื้อของผู้บริโภค ยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อทุกภาคส่วน
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความยากลำบากนี้ ยังมีบริษัทที่สามารถปรับตัวและแสดงศักยภาพในการบริหารจัดการได้อย่างน่าชื่นชม ซึ่งเป็นบทพิสูจน์ถึงความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของอุตสาหกรรมนี้
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายไม่แพ้กัน การทำความเข้าใจพลวัตของตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และเมืองรอง การปรับกลยุทธ์การขายและการตลาดให้เข้ากับยุคสมัย รวมถึงการบริหารต้นทุนและสร้างนวัตกรรมใหม่ๆ จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไปสู่ความสำเร็จ
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการเข้าสู่ตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มและโอกาสในตลาด ขายคอนโด ขายบ้าน หรือ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บริการที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรของท่าน โปรดติดต่อเราเพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่สดใสให้กับธุรกิจของท่านในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย
