วิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: พลิกโฉมหน้าผู้แข็งแกร่ง ท่ามกลางสมรภูมิที่ท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาทศวรรษ ดิฉันได้เห็นวัฏจักรตลาดขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 นั้น ถือเป็นปีที่มีความซับซ้อนและท้าทายอย่างยิ่ง จากความคาดหวังอันสดใสที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมของปี 2565 ที่ธุรกิจกำลังจะทะยานขึ้น กลับกลายเป็นปีที่ตลาดชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ การชะลอตัวนี้เริ่มปรากฏขึ้นก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการเติบโต ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 ภาพรวมก็ยังคงสะท้อนความท้าทายจากปีก่อนหน้า
ด้วยประสบการณ์ที่สั่งสมมา Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่ความเปราะบางแฝงอยู่
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม การมองเพียงตัวเลขรวมอาจไม่สะท้อนภาพที่แท้จริง เมื่อเจาะลึกรายบริษัท กลับพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% ความเปราะบางเหล่านี้สะท้อนถึงความยากลำบากในการรักษาฐานลูกค้าและยอดขาย ท่ามกลางการแข่งขันที่สูงขึ้นและการชะลอตัวของกำลังซื้อ
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในตลาดอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4% การที่บริษัทขนาดใหญ่หลายแห่งประสบปัญหาในการรักษาการเติบโตของรายได้รวม บ่งชี้ถึงแรงกดดันที่รุนแรงในตลาด
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
เมื่อพิจารณารายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 ตกเป็นของ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท โดยสามารถเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ U City Public Company Limited) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของบริษัทที่มีศักยภาพในการดำเนินธุรกิจภายใต้สภาวะตลาดที่ท้าทาย
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่เผยให้เห็นความแตกต่าง
หากจะประเมินผลการดำเนินงานอย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญและสะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักได้ดีกว่า เนื่องจากบริษัทบางแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพรวมของ 10 อันดับแรกย่อมมีการเปลี่ยนแปลง
โดยรวมแล้ว ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาทในปี 2565 ที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่เกือบ -40%, และ Land and Houses (LH) ที่น่าตกใจถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันในการแข่งขันและการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยสามารถแซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่ทำรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
อันดับ 4 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถก้าวเข้ามาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานเติบโตในแดนบวกที่ 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ที่ทำรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ที่ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและสมควรได้รับการกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ตัวเลขนี้บ่งชี้ถึงศักยภาพในการเติบโตของ CPN ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และการปรับกลยุทธ์ที่ประสบความสำเร็จ
กำไรสุทธิ: บทสรุปแห่งความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะทำยอดขายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดแชมป์กำไรสูงสุด ท่ามกลางผลกระทบจากปัจจัยภายนอก
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) แม้รายได้จะลดลงอย่างมาก แต่ LH สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท เหตุผลหลักมาจากกำไรกว่า 2,500 ล้านบาทที่ได้จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่มีรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) คงจะขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว ในปี 2566 Supalai ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียว อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท โดยมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางอนาคต
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานั้น ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายอย่างแท้จริงในปี 2566 ตลาดที่ชะลอตัว กำลังซื้อที่อ่อนแอ และปัจจัยภายนอกที่หลากหลาย ล้วนส่งผลกระทบต่อผลประกอบการของอุตสาหกรรม
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความยากลำบากนี้ เรายังคงเห็นบริษัทที่มีความแข็งแกร่ง มีกลยุทธ์ที่ชัดเจน และสามารถปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ได้ ความสำเร็จในการบริหารจัดการต้นทุน การรักษาฐานลูกค้า การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด และการบริหารความเสี่ยงทางการเงิน ล้วนเป็นกุญแจสำคัญสู่ความอยู่รอดและความเติบโต
เมื่อมองไปยังปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทาย แต่ก็ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์และความพร้อม การติดตามแนวโน้มตลาด การทำความเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และการนำเทคโนโลยีมาประยุกต์ใช้ในการดำเนินธุรกิจ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อประกอบการตัดสินใจ หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญโดยตรง เราพร้อมที่จะร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาท่านก้าวผ่านความท้าทาย และคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังจะเปลี่ยนแปลงไปข้างหน้า
