การประเมินผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และผู้ชนะที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย ในปี 2566 สิ่งที่ปรากฏต่อสายตาคือความผิดหวังที่ต่อเนื่องจากปี 2565 แม้ว่าช่วงต้นปีจะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งตามโมเมนตัมที่สร้างไว้ แต่ความเป็นจริงกลับตาลปัตร ตลาดได้เข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้งก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และแนวโน้มนี้ได้ยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายที่แข็งแกร่งที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้เกิดการพลิกฟื้นได้อย่างมีนัยสำคัญ จนเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงมีแนวโน้มที่ไม่แตกต่างจากปีก่อนหน้ามากนัก
ด้วยเหตุนี้ Property Mentor จึงได้รวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่ท้าทายนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามอุปสรรคและพิสูจน์ตนเองว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในยุคแห่งความไม่แน่นอนนี้
ภาพรวมรายได้ของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การหดตัวเล็กน้อยแต่สัญญาณที่น่ากังวล
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่แพร่หลายในอุตสาหกรรม
บริษัทหลายแห่งประสบกับการลดลงของรายได้ในอัตราที่น่าตกใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development Plc., Eastern Star Real Estate Plc., และ Country Group Development Plc. ที่มีรายได้ลดลงกว่า 28% ตามมาด้วย Raimon Land Plc. (-26%), Lalin Property Plc. (-23%), Major Development Plc. (-22%), และ Siamese Asset Plc. (-21%)
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses Plc. ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงแนวโน้มนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้สูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses Plc. แล้ว AP (Thailand) Plc. ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยน้อยกว่า 1% ตามมาด้วย Supalai Plc. (-10%), Pruksa Holding Plc. (-9%), และ Origin Property Plc. ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การจัดอันดับรายได้รวม: แสนสิริผงาดขึ้นนำ แต่ภาพรวมยังคงน่าเป็นห่วง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
แม้ว่าการพิจารณาจากรายได้รวมจะให้ภาพรวมที่กว้าง แต่หากต้องการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม อย่างไรก็ตาม ตัวเลขรายได้จากการขายที่แท้จริงเผยให้เห็นถึงความท้าทายที่ยิ่งใหญ่กว่าเดิม
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความจริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์ยิ่งน่ากังวลเมื่อพิจารณาบริษัทที่เคยแข็งแกร่ง ตัวอย่างเช่น Raimon Land Plc. มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development Plc. ลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses Plc. ลดลงอย่างน่าตกใจถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) Plc. ซึ่งเป็นผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังคงมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
Top 10 ด้านรายได้จากการขาย: การแข่งขันที่เข้มข้นและผู้ชนะรายใหม่
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท (ทวงคืนอันดับ 1)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับ)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มแสดงศักยภาพอย่างเต็มที่หลังจากลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนา สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับ 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีของการเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนระยะยาว
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้ว่าบริษัทจะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด หรือไม่สามารถแปลงยอดขายให้เป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งประสบปัญหาต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses Plc. ยืนหนึ่งแชมป์กำไรสูงสุด แม้รายได้ลดลง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (ปัจจัยเสริมจากกำไร 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
ผลประกอบการเหล่านี้เป็นการสะท้อนให้เห็นถึงพลวัตที่ซับซ้อนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง แม้ภาพรวมจะดูหดตัว แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถปรับกลยุทธ์และรักษาผลการดำเนินงานที่ดีไว้ได้
แนวโน้มปี 2567: โอกาสและความท้าทายที่รออยู่
เมื่อมองไปข้างหน้า ปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่คาดว่าจะมีความยากลำบากสำหรับอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ตลาดจะยังคงเผชิญกับปัจจัยกดดันจากภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังไม่แน่นอน การแข่งขันที่รุนแรง และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ ผู้ประกอบการที่สามารถเข้าใจความต้องการของตลาดได้อย่างลึกซึ้ง ปรับตัวเข้ากับการเปลี่ยนแปลงได้อย่างรวดเร็ว และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกลุ่มที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น และต้องการทราบว่ากลยุทธ์ใดที่จะนำพาท่านสู่ความสำเร็จในสภาวะตลาดปัจจุบัน ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมที่จะให้คำปรึกษาและแนวทางที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน อย่ารอช้าที่จะก้าวสู่การตัดสินใจที่ชาญฉลาดและยั่งยืนสำหรับอนาคตของการลงทุนของท่าน ติดต่อเราวันนี้เพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และทั่วประเทศ
