เจาะลึกสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดรหัสผลประกอบการ 41 ยักษ์ใหญ่กับบทพิสูจน์ความแกร่งในปีที่ท้าทาย
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 เปรียบเสมือนเรือลำใหญ่ที่พยายามฝ่ามรสุมกลางทะเลคลั่ง จากที่นักวิเคราะห์คาดการณ์ว่าแรงส่งจากปี 2565 จะพาให้ธุรกิจเติบโตแบบก้าวกระโดด กลับกลายเป็นความผิดหวังระลอกใหญ่ เมื่อบรรยากาศก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ได้กลายเป็นตัวถ่วงสำคัญที่ทำให้ตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างหนัก และลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไตรมาส 4 ที่ควรจะเป็นฤดูกาลขายทองคำ ก็กลับไร้วี่แววของการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้วิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อสะท้อนให้เห็นว่า ใครคือ “ตัวจริง” ที่สามารถประคองตัวและทำกำไรท่ามกลางพายุเศรษฐกิจนี้ได้สำเร็จ
ส่องภาพรวม: รายได้รวมที่แผ่วลงท่ามกลางความผันผวน
จากการประมวลผลข้อมูลตลอดปี 2566 กลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งทำรายได้รวมกันได้ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงราว -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งตัวเลขนี้อาจดูไม่รุนแรงนักในภาพกว้าง แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบความน่าตกใจว่ามีถึง 25 บริษัทที่รายได้หดตัวลงอย่างเห็นได้ชัด
โดยกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดจนรายได้ติดลบมากกว่า 20% ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท ซึ่งปัจจัยหลักเกิดจากความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ลดลงและอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นที่กดดันยอดการตัดสินใจซื้อ
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในกลุ่ม Top 10 ก็ยังเผชิญกับสถานการณ์เดียวกัน โดย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ รายได้รวมปรับตัวลดลงถึง 18% เช่นเดียวกับ เอพี (ไทยแลนด์), ศุภาลัย, พฤกษา โฮลดิ้ง และออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่รายได้รวมต่างก็ปรับลดลงตามทิศทางของตลาด
แชมป์รายได้รวม: แสนสิริคว้าตำแหน่งผู้นำ
ในสมรภูมิรายได้รวม (Total Revenue) ปี 2566 แสนสิริก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยยอดรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนเอาชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ส่วนอันดับ 3-5 ตกเป็นของ ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และพฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท) ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม ตัวเลขรายได้รวมอาจมีปัจจัยอื่นมาเสริม แต่ถ้าเรามองไปที่ รายได้จากการขาย (Revenue from Sales) ซึ่งถือเป็นหัวใจสำคัญของการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ภาพสะท้อนความจริงจะเริ่มชัดเจนยิ่งขึ้น โดยรายได้รวมจากการขายของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท และมีถึง 30 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
เจาะลึกรายได้จากการขาย: เอพี (ไทยแลนด์) ทวงคืนบัลลังก์
เมื่อแยกเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ออกมาเป็นดัชนีชี้วัดความสามารถในการระบายสต็อกและการตอบโจทย์ผู้ซื้อ เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงความเก๋าเกมด้วยการขึ้นเป็นอันดับ 1 กวาดรายได้ส่วนนี้ไปถึง 36,927 ล้านบาท ในขณะที่ แสนสิริ รั้งอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท โดยทั้งสองถือเป็นกลุ่มที่ยังสามารถเติบโตได้ท่ามกลางภาวะตลาดที่ถดถอย
สิ่งที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งเริ่มเปลี่ยนผ่านสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเต็มรูปแบบ โดยสามารถสร้างรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท พุ่งทะยานขึ้นถึง 103% นับเป็นสัญญาณอันตรายต่อเจ้าตลาดเดิมหากมองในมุมของการแย่งชิงส่วนแบ่งการตลาดในอนาคต
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความเป็นผู้ชนะตัวจริง
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ตัดสินกันแค่ยอดขาย แต่ตัดสินกันที่บรรทัดสุดท้าย (Net Profit) ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทลดลงถึง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทที่ขาดทุนถึง 12 ราย ซึ่งหลายรายเผชิญสภาวะขาดทุนสะสมมาตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด
แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งในเรื่องกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท ด้วยกลยุทธ์การบริหารพอร์ตโฟลิโออย่างชาญฉลาด โดยเฉพาะการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ที่ช่วยพยุงกำไรไว้ได้มหาศาล ตามด้วย ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) ในขณะที่ แสนสิริ ทำผลงานได้น่าประทับใจด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 42%
บทสรุปและทิศทางปี 2567
การวิเคราะห์ผลประกอบการทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 สะท้อนให้เห็นว่า “การปรับตัว” คือกุญแจสำคัญที่สุด บริษัทที่สามารถบริหารต้นทุน ควบคุม Inventory และมีความยืดหยุ่นทางการเงินสูงเท่านั้นที่จะอยู่รอดในสมรภูมิที่อัตราดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือนยังเป็นโจทย์ใหญ่
สำหรับใครที่กำลังวางแผนลงทุนหรือต้องการความเข้าใจเชิงลึกในตลาดอสังหาฯ เพื่อตัดสินใจเลือกโครงการที่เหมาะสมและมีศักยภาพในการเติบโตสูง หรือต้องการคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญด้านกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์แบบเจาะลึกเพื่อให้ก้าวทันความเปลี่ยนแปลงของตลาดในปัจจุบัน
อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป! ติดต่อทีมงานที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ของเราวันนี้ เพื่อรับข้อมูลเชิงลึกและกลยุทธ์การลงทุนที่แม่นยำที่สุดสำหรับเป้าหมายของคุณ
