บทวิเคราะห์เจาะลึก: ถอดรหัสผลประกอบการอสังหาฯ ไทยปี 2566 สู่กลยุทธ์การอยู่รอดในตลาดปี 2567
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 สำหรับผู้ที่อยู่ในแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คงปฏิเสธไม่ได้ว่าเป็นปีแห่ง “ความท้าทายขั้นสุด” จากที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้ว่าโมเมนตัมที่ดีต่อเนื่องมาจากปี 2565 จะช่วยส่งให้ตลาดอสังหาฯ ทะยานไปข้างหน้า แต่ในความเป็นจริง กลับกลายเป็นการชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่วันที่สถานการณ์การเมืองยังไม่มีความชัดเจนก่อนเลือกตั้งใหญ่ และภาวะดังกล่าวก็กดดันต่อเนื่องมาตลอดทั้งปี แม้จะเข้าสู่ไตรมาสที่ 4 ซึ่งมักเป็นช่วงไฮซีซั่น แต่ยอดขายก็ไม่ได้ฟื้นตัวอย่างที่หวังไว้ จนกระทั่งก้าวเข้าสู่ปี 2567 ตลาดก็ยังคงอยู่ในสภาวะที่ต้องใช้ความระมัดระวังสูง
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่กับข้อมูลการเงินของกลุ่มบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ มานานกว่าทศวรรษ ผมได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อประเมินว่าภายใต้พายุเศรษฐกิจนี้ ใครคือผู้ชนะตัวจริงที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนและกระแสเงินสดได้ดีที่สุด
รายได้รวม: สัญญาณของการชะลอตัวในระดับมหภาค
จากการเก็บข้อมูลตลอดทั้งปี 2566 บริษัทกลุ่มอสังหาฯ ทั้ง 41 ราย ทำรายได้รวมกันได้ราว 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากเปรียบเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท จะพบว่าลดลงประมาณ 1.2% ซึ่งตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท กลับพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทหลายแห่งต้องเผชิญกับตัวเลขที่ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ LPN, Eastern Star และ Country Group ที่รายได้หดตัวราว 28% นอกจากนี้ยังมี Raimon Land ที่ติดลบ 26%, Lalin Property 23%, Major Development 22% และ Siamese Asset 21% แม้แต่ยักษ์ใหญ่ที่เป็นเจ้าตลาดมาอย่างยาวนานอย่าง Land & Houses ก็ยังหลีกเลี่ยงผลกระทบไม่ได้ด้วยรายได้ที่ลดลง 18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า ตลาดอสังหาฯ ปีที่ผ่านมาคือบททดสอบความแข็งแกร่งของทุกระดับผู้ประกอบการ
สำหรับ Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แชมป์ตกเป็นของ แสนสิริ ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%) เฉือนชนะอันดับ 2 อย่าง AP Thailand ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย Supalai (31,818 ล้านบาท), Land & Houses (30,170 ล้านบาท) และ Pruksa Holding (26,132 ล้านบาท) ตามลำดับ
รายได้จากการขาย: วัดความแกร่งที่แท้จริง
หากต้องการวัดความเป็น “ตัวจริง” ในวงการ จำเป็นต้องมองไปที่รายได้จากการขาย (Revenue from Sales) เพียงอย่างเดียว ซึ่งเป็นการวัดประสิทธิภาพการปิดการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง โดยไม่รวมรายได้จากธุรกิจบริหารจัดการหรือบริการอื่นๆ
ภาพรวมของทั้ง 41 บริษัททำรายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายต่ำลง ซึ่งตัวเลขที่น่าตกใจคือ Land & Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่เบอร์ 1 ในด้านยอดขายอย่าง AP Thailand ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ตอกย้ำว่า อสังหาริมทรัพย์ ในปีที่ผ่านมาเป็นตลาดของผู้ซื้ออย่างแท้จริง
อย่างไรก็ตาม ผู้ที่ทำผลงานโดดเด่นในสมรภูมินี้คือ AP Thailand ที่ครองอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ตามมาด้วยแสนสิริที่ 32,829 ล้านบาท โดยทั้งสองถือเป็นกลุ่มที่ทำยอดขายเติบโตได้สวนกระแสในบางเซกเมนต์ นอกจากนี้ Central Pattana ยังเป็นม้ามืดที่น่าจับตา ด้วยการก้าวเข้ามาพัฒนาโครงการเพื่อขายอย่างจริงจัง จนมีรายได้ส่วนนี้เติบโตสูงถึง 103% จากปีที่ผ่านมา
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
ในเชิงธุรกิจ ยอดขายอาจเป็นเรื่องของ “ชื่อเสียง” แต่กำไรสุทธิคือ “ความจริง” ของการบริหารงาน ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ซึ่งมีกำไรถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับสภาวะขาดทุน บางรายขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ยุคโควิด-19
ในส่วนของกำไรสุทธิ Land & Houses ยังคงยืนหนึ่งด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่ามีปัจจัยพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนรวมเข้ามาเป็นตัวช่วยสำคัญ หากไม่มีส่วนนี้ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ AP Thailand (6,054 ล้านบาท) จะเบียดกันขึ้นมาเป็นที่ 1 ได้อย่างสูสี ส่วนแสนสิริทำผลงานด้านกำไรได้น่าประทับใจด้วยการเติบโตถึง 42% คิดเป็นกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท
บทสรุปและคำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการในปี 2567
ข้อมูลที่สรุปมาข้างต้นสะท้อนว่า ตลาดอสังหาฯ ไม่ได้มีสูตรสำเร็จตายตัวอีกต่อไป ผู้ประกอบการที่อยู่รอดและเติบโตได้ในปี 2567 คือกลุ่มที่มีการบริหารจัดการสต็อกได้แม่นยำ (Inventory Management) และมีวินัยทางการเงินเข้มงวด โดยเฉพาะกลุ่มที่เน้นตลาด Real Demand ที่กำลังซื้อยังคงมีอยู่จริง
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อการตัดสินใจซื้ออสังหาฯ ในทำเลทอง เพื่อให้ได้สินทรัพย์ที่มีมูลค่าเพิ่มในอนาคต ท่ามกลางภาวะตลาดที่ท้าทายเช่นนี้ ท่านสามารถติดต่อปรึกษาทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำแนะนำในการคัดเลือกโครงการที่มีศักยภาพสูงสุดและได้รับความคุ้มค่าอย่างแท้จริง เริ่มต้นวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของคุณกับเราได้แล้ววันนี้ เพื่อก้าวนำหน้าคู่แข่งในตลาดที่เต็มไปด้วยโอกาสนี้ครับ
