เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย: ใครคือผู้ชนะตัวจริงท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจปี 2566
หากมองย้อนกลับไปในช่วงปี 2566 สำหรับผู้ที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย คงต้องยอมรับว่าเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง หลังจากที่ธุรกิจอสังหาฯ พยายามตั้งหลักจากช่วงรอยต่อปี 2565 และคาดหวังว่าจะได้เห็นการเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่ในความเป็นจริง ตลาดกลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนลากยาวมาถึงไตรมาสที่ 4 ซึ่งควรจะเป็นช่วงไฮซีซั่น แต่ก็ไม่สามารถจุดกระแสให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ดั่งใจหวัง ส่งผลให้ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในปีดังกล่าวเป็นปีที่ค่อนข้างเหนื่อยสำหรับผู้ประกอบการส่วนใหญ่
ในฐานะที่ผมติดตามและวิเคราะห์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่า 10 ปี ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยรวม 41 แห่ง เพื่อถอดบทเรียนว่าทิศทางของตลาดเป็นอย่างไร และกลยุทธ์ของใครที่สามารถพาองค์กรฝ่าคลื่นลมไปได้
ส่องภาพรวม: รายได้รวมที่เริ่มแผ่ว
จากการสำรวจข้อมูลพบว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 ราย มีรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูเหมือนไม่มาก แต่เมื่อเจาะลึกเข้าไปจะพบว่า มีถึง 25 บริษัทจาก 41 แห่งที่มีรายได้รวมหดตัวลงอย่างเห็นได้ชัด
โดยกลุ่มที่น่าเป็นห่วงคือบริษัทที่มีรายได้ลดลงมากกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการใช้จ่ายและเข้าถึงสินเชื่อที่ยากขึ้นเป็นตัวแปรสำคัญใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปีที่ผ่านมา
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่างแลนด์แอนด์เฮ้าส์ก็เผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% เช่นเดียวกับผู้เล่นแถวหน้าอย่างศุภาลัย, พฤกษา โฮลดิ้ง และออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่ล้วนได้รับผลกระทบจากภาพรวมเศรษฐกิจที่ชะลอตัว
แชมป์รายได้รวม: แสนสิริทุบสถิติ
หากจัดอันดับเฉพาะบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ตกเป็นของ แสนสิริ ที่กวาดรายได้ไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะเอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างเฉียดฉิว โดยเอพีทำรายได้รวมไปที่ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วยศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และพฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท) ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม ตัวเลขรายได้รวมอาจมีปัจจัยอื่นเข้ามาประกอบ แต่หากวัดกันที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของ อสังหาริมทรัพย์ ตัวเลขจะสะท้อนความแข็งแกร่งของโครงการที่อยู่อาศัยได้ชัดเจนกว่า โดยยอดรวมรายได้จากการขายของ 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565
เจาะลึกรายได้จากการขาย: เอพี (ไทยแลนด์) ผงาด
ในมุมของรายได้จากการขาย เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงบัลลังก์ที่ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท ขณะที่แสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท และที่น่าจับตาคือเอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ที่สามารถสร้างการเติบโตได้ถึง 13% ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ รวมถึงเซ็นทรัลพัฒนาที่โชว์ผลงานโดดเด่นด้วยรายได้จากการขายที่เติบโตถึง 103% แสดงให้เห็นว่าโครงการระดับพรีเมียมและทำเลศักยภาพยังคงเป็น อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ที่มีดีมานด์ในตลาด
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการบริหาร
ท้ายที่สุดแล้ว กำไรสุทธิคือดัชนีชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจผันผวน ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีหลายบริษัทที่ยังคงประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องจากช่วงโควิด-19
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องยอมรับว่าเป็นผลจากการบริหารจัดการสินทรัพย์ (การขายโรงแรมเข้ากองทุน) เข้ามาช่วยเสริม มิฉะนั้นอันดับอาจมีการสลับเปลี่ยนได้ง่ายๆ โดยศุภาลัยและเอพี (ไทยแลนด์) ก็ทำผลงานกำไรได้น่าประทับใจไม่แพ้กันที่ระดับ 6,000 ล้านบาทเศษ ส่วนแสนสิริถือเป็นดาวเด่นที่มีอัตราการเติบโตของกำไรก้าวกระโดดถึง 42%
บทสรุปและแนวโน้มสู่อนาคต
จากการวิเคราะห์ผลประกอบการตลอดปี 2566 จะเห็นได้ว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในยุคนี้ไม่ใช่เรื่องง่าย การพึ่งพาเพียงรายได้จากการขายในโครงการแมสอาจไม่เพียงพออีกต่อไป ผู้ประกอบการที่สามารถรักษากำไรได้คือผู้ที่เน้นประสิทธิภาพในการบริหารต้นทุน และมีกลยุทธ์การขายที่เจาะจงกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง
สำหรับปี 2567 ที่ตลาดอสังหาฯ ยังคงเผชิญความท้าทายจากอัตราดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือน ผู้ซื้อบ้านควรพิจารณาข้อมูลทางการเงินของบริษัทผู้พัฒนาให้ถี่ถ้วนก่อนตัดสินใจลงทุนหรือซื้อที่อยู่อาศัย และสำหรับผู้ที่ต้องการอัปเดตข้อมูลเชิงลึกด้านการลงทุนหรือค้นหาโอกาสใหม่ๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังเติบโตได้สวนกระแส อย่าลืมติดตามบทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญของเราอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้คุณก้าวนำหน้าตลาดและตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดในทุกสถานการณ์
หากคุณต้องการปรึกษาเรื่องกลยุทธ์การลงทุนหรือมองหาโอกาสใหม่ๆ ในโครงการอสังหาฯ ระดับคุณภาพ สามารถติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำเชิงลึกที่ช่วยให้คุณตัดสินใจได้แม่นยำยิ่งขึ้นได้ทันทีครับ!
