เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บิ๊กอสังหาฯ และทิศทางตลาดปี 2567
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 คงปฏิเสธไม่ได้ว่าเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย แม้ว่าหลายฝ่ายจะคาดการณ์ว่าแรงส่งจากปี 2565 จะช่วยให้ตลาด “Take off” ได้อย่างสวยงาม แต่ในความเป็นจริง กลับกลายเป็นภาวะชะลอตัวที่ลากยาวตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ไปจนถึงไตรมาส 4 ซึ่งเป็นช่วงไฮซีซั่นที่ไม่สามารถกอบกู้สถานการณ์ได้สำเร็จ ส่งผลให้ภาพรวมตลอดทั้งปีกลายเป็นความท้าทายต่อเนื่องมาจนถึงปี 2567
ในฐานะที่ปรึกษาและคลุกคลีกับวงการอสังหาริมทรัพย์มาตลอด 10 ปี ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อถอดรหัสความแข็งแกร่งของแต่ละองค์กร และวิเคราะห์ว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้รวม: แรงกดดันที่ถาโถมเข้าใส่บิ๊กเนม
เมื่อรวมตัวเลขผลประกอบการของทั้ง 41 บริษัท พบว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สร้างรายได้รวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนปรับลดเพียงเล็กน้อย แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 แห่งที่รายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่เผชิญวิกฤตรายได้ติดลบหนักกว่า 20% ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR), คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD) รวมถึง ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าแม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่ก็ยังต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ที่น่าสนใจคือ แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 18% เช่นเดียวกับผู้เล่นแถวหน้าอย่าง ศุภาลัย พฤกษา โฮลดิ้ง และออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่รายได้ลดลงตามภาวะตลาด
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ ที่มีรายได้รวมสูงสุด (ปี 2566)
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
วิเคราะห์รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความเก่งของนักพัฒนา
หากเราต้องการเห็น “เนื้อใน” ของความสำเร็จ ต้องโฟกัสที่ รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทอสังหาฯ บางแห่งมีรายได้จากธุรกิจอื่น (เช่น โรงแรม หรือเช่า) เข้ามาช่วยพยุงตัวเลขรวม ซึ่งเมื่อนับเฉพาะรายได้จากการขาย ทั้ง 41 บริษัททำได้ 268,460 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565
สถานการณ์นี้ยืนยันได้จากข้อมูลที่ว่า 30 ใน 41 บริษัทมีรายได้จากการขายลดลง นำโดย ไรมอน แลนด์ ที่ลดลงถึง -78% และแม้แต่ผู้นำตลาดอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ก็ยังได้รับผลกระทบด้วยยอดขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่สะท้อนสภาวะตลาดได้ดีที่สุด
อย่างไรก็ตาม เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงครองอันดับ 1 ในด้านยอดขายรวม โดยทำไปได้ 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ตามมาติดๆ ด้วยตัวเลข 32,829 ล้านบาท ในขณะที่ เอสซี แอสเสท เป็นหนึ่งในบริษัทที่น่าจับตามองด้วยการเติบโตของยอดขายถึง 13% นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา ยังสร้างปรากฏการณ์ใหม่ด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 103% สู่ระดับ 5,835 ล้านบาท ซึ่งพิสูจน์ให้เห็นว่ากลยุทธ์การขยายพอร์ตสู่ที่อยู่อาศัยกำลังส่งผลดี
กำไรสุทธิ: เมื่อกำไรไม่ใช่แค่เรื่องของยอดขาย
สุดท้าย ตัวชี้วัดที่บอกว่าใครคือผู้ชนะใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ “กำไรสุทธิ” ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีบริษัทที่ขาดทุนถึง 12 แห่ง บางแห่งแบกภาระขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด
แม้จะมีรายได้จากการขายลดลง แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งในแง่กำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยบวกจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน REIT มาช่วยสนับสนุน หากไม่มีส่วนนี้ ศุภาลัย (กำไร 6,083 ล้านบาท) และเอพี (ไทยแลนด์) (กำไร 6,054 ล้านบาท) คงทำอันดับขึ้นมาแซงหน้าได้ไม่ยาก
แสนสิริ ถือเป็นม้ามืดที่ทำผลงานกำไรได้โดดเด่น โดยมีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 42% ซึ่งเป็นตัวเลขที่แสดงถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและราคาขายได้อย่างมีประสิทธิภาพท่ามกลางภาวะตลาดที่ซบเซา
มุมมองอนาคต: กลยุทธ์การอยู่รอดในปี 2567
จากการประมวลผลข้อมูลตลอดปี 2566 ผมมองว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่ต้องใช้ความระมัดระวังสูง การบริหารจัดการสภาพคล่อง (Cash Flow Management) และการเลือก Segment ของโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการจริง (Real Demand) จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
การพึ่งพาแต่การตลาดอย่างเดียวไม่เพียงพออีกต่อไป ผู้ประกอบการต้องมุ่งเน้นไปที่นวัตกรรมเพื่อการอยู่อาศัยและการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ เพื่อรักษาอัตรากำไร (Profit Margin) ไว้ท่ามกลางต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่ยังคงผันผวนและความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดนี้ นี่คือช่วงเวลาที่คุณต้อง “เลือก” อย่างละเอียดถี่ถ้วน หากคุณต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับโอกาสในการลงทุนหรือการวิเคราะห์เจาะลึกสถานการณ์รายโครงการเพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าที่สุดในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน
อย่าปล่อยให้โอกาสทองหลุดมือไป ติดต่อทีมที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับการวางแผนกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์แบบส่วนตัว และเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายในปี 2567 ไปด้วยกัน!
