เจาะลึกวิกฤตและโอกาส: ถอดรหัสผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 และทิศทางสู่ปี 2567
หากจะกล่าวถึงภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 คงต้องยอมรับว่าเป็นปีแห่งความท้าทายที่คาดไม่ถึง ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาฯ มานานกว่าทศวรรษ ผมมองว่าปีที่ผ่านมาคือ “บททดสอบความแข็งแกร่ง” อย่างแท้จริง หลังจากที่เราคาดหวังว่าโมเมนตัมการฟื้นตัวจากปี 2565 จะส่งต่อมาอย่างต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ยาวนานไปจนถึงไตรมาส 4 ซึ่งเป็นช่วงไฮซีซั่นของวงการ แต่ก็กลับไร้วี่แววของการดีดตัวกลับอย่างที่ตั้งใจไว้ จนนำพามาสู่ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ยังคงเผชิญกับแรงกดดันต่อเนื่องเข้าสู่ปี 2567
เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนที่สุด ผมได้รวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยรวม 41 บริษัท เพื่อตรวจสอบว่า “ใครคือผู้รอด” และ “ใครคือผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือนนี้
รายได้รวม: สัญญาณเตือนภัยที่มองข้ามไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 รายทำรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ถดถอยลงราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนปรับตัวลดลงเพียงเล็กน้อย แต่หากเจาะลึกลงไปในระดับรายบริษัท จะพบความน่าตกใจว่ามีถึง 25 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่ากังวลที่สุดคือบริษัทที่รายได้ดิ่งลงในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และคันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่เผชิญกับตัวเลขติดลบราว 28% นอกจากนี้ยังมีชื่อชั้นอย่าง ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) และไซมิส แอสเสท (-21%) เข้ามาร่วมในลิสต์นี้ด้วย
ที่สำคัญไปกว่านั้น แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังมียอดรายได้รวมติดลบไป 18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับแรงเสียดทานที่ยากจะหลีกเลี่ยง โดยในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้สูงสุด มีถึง 5 รายที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อน ไม่ว่าจะเป็น เอพี (ไทยแลนด์), ศุภาลัย, พฤกษา โฮลดิ้ง และออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้
แชมป์รายได้รวม: การขับเคี่ยวที่สูสี
อย่างไรก็ตาม ในท่ามกลางวิกฤตยังมีโอกาส โดย 10 อันดับบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดประกอบด้วย:
แสนสิริ: ครองแชมป์ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12%
เอพี (ไทยแลนด์): ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: รายได้ 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: รายได้ 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: รายได้ 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: รายได้ 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: รายได้ 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: รายได้ 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: รายได้ 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: รายได้ 15,066 ล้านบาท
วิเคราะห์รายได้จากการขาย: วัดผลงานของแท้
หากตัดรายได้จากส่วนอื่นออกและโฟกัสเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นดัชนีชี้วัดหลักของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะพบว่าหน้าตารางเปลี่ยนไปอย่างน่าสนใจ รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงเหลือ 268,460 ล้านบาท หรือติดลบ 11% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว โดยมีถึง 30 บริษัทที่มียอดขายลดลง
ในหมวดนี้ เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยยอดรายได้จากการขายถึง 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท โดยทั้งสองบริษัทนี้เป็นไม่กี่รายที่สามารถรักษาอัตราการเติบโตได้ ส่วนเซ็นทรัลพัฒนา กลายเป็นดาวเด่นที่น่าจับตามองที่สุดด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายสูงถึง 103% สู่ระดับ 5,835 ล้านบาท ซึ่งพิสูจน์ให้เห็นว่ากลยุทธ์การขยายพอร์ตอสังหาฯ เพื่อขายของยักษ์ใหญ่วงการค้าปลีกรายนี้กำลังออกดอกออกผลอย่างชัดเจน
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์แห่งความคุ้มค่า
การขายดีอาจไม่ใช่คำตอบสุดท้ายหากกำไรไม่พึงพอใจ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% และมีกว่า 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับผลขาดทุนต่อเนื่องจากยุคโควิด-19
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แม้รายได้จะลดลง แต่ยังสามารถคว้าอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท โดยปัจจัยสนับสนุนหลักมาจากการบริหารสินทรัพย์และการขายโรงแรมเข้ากองทุน ซึ่งถือเป็นกลยุทธ์ด้าน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่ชาญฉลาด ตามมาด้วยศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และเอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) ที่ขับเคี่ยวกันอย่างดุเดือดในระดับหลักล้านบาท
มุมมองผู้เชี่ยวชาญสู่ปี 2567
ปี 2567 จะเป็นปีที่ผู้ประกอบการต้องใช้ “ความประณีต” ในการบริหารจัดการมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการบริหารกระแสเงินสด การเลือกทำเลศักยภาพที่ยังมีความต้องการซื้อจริง (Real Demand) และการปรับตัวให้เข้ากับเทรนด์ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่ผู้บริโภคมีความรอบคอบในการตัดสินใจสูงขึ้น การแข่งขันใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะรุนแรงขึ้นในด้านของราคาและโปรโมชั่นเพื่อระบายสต็อก แต่บริษัทที่มีพื้นฐานแข็งแกร่งและมีกลยุทธ์ด้านดิจิทัลที่เข้าถึงลูกค้าได้ตรงกลุ่ม จะเป็นผู้ที่ก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้
หากคุณกำลังมองหาจังหวะที่เหมาะสมในการขยายพอร์ตหรือตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ท่ามกลางสภาวะตลาดเช่นนี้ อย่าปล่อยให้โอกาสผ่านไปโดยไม่ได้วางแผนที่ชัดเจน ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและการวิเคราะห์ข้อมูลตลาดที่แม่นยำ เพื่อให้ทุกก้าวย่างของคุณในการลงทุนเป็นไปอย่างมั่นคงและคุ้มค่าที่สุดในอนาคต
