เจาะลึกสมรภูมิอสังหาฯ ปี 2566: ถอดรหัสความอยู่รอดและกลยุทธ์ผู้ชนะในวันที่ตลาดผันผวน
หากจะนิยามสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 คงต้องบอกว่าเป็นปีแห่งการ “ประคองตัว” มากกว่าการ “เติบโต” อย่างที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้ แม้เราจะเห็นสัญญาณเชิงบวกจากปี 2565 ที่เป็นเหมือนจังหวะ Take off ของธุรกิจ แต่เมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2566 ตลาดกลับต้องเผชิญกับแรงต้านมหาศาล ทั้งจากบรรยากาศก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่สร้างความไม่แน่นอนให้กับนักลงทุน รวมถึงภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวต่อเนื่องจนถึงไตรมาส 4 ซึ่งปกติควรจะเป็นช่วงไฮซีซั่น แต่กลับกลายเป็นความเงียบเหงาที่ลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงปี 2567
ในฐานะที่ติดตามความเคลื่อนไหวของอุตสาหกรรมนี้มานานกว่าทศวรรษ ผมได้รวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อฉายภาพให้เห็นว่าท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ ใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง และกลยุทธ์ใดที่กลายเป็นอาวุธสำคัญในสมรภูมินี้
บทสรุปรายได้รวม: แรงกดดันที่ถาโถมเข้าใส่ผู้เล่นในตลาด
จากการรวบรวมข้อมูล บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 ราย มีรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงประมาณ -1.2% จากปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนปรับลดเพียงเล็กน้อย แต่หากเจาะลึกลงไปในระดับบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้หดตัวลงอย่างน่ากังวล
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดเห็นจะเป็นกลุ่มที่รายได้ติดลบมากกว่า 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ รวมถึงไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท ซึ่งทั้งหมดสะท้อนถึงการแข่งขันที่รุนแรงและการบริหารสต็อกโครงการที่ทำได้ยากขึ้นภายใต้ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น
ที่น่าสนใจคือ แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่างแลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง -18% และในกลุ่ม Top 10 ที่เคยเป็นผู้นำตลาด ก็มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน ไม่ว่าจะเป็น เอพี (ไทยแลนด์), ศุภาลัย, พฤกษา โฮลดิ้ง หรือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้
แสนสิริทวงบัลลังก์รายได้รวม: ผู้คว้าชัยในเชิงตัวเลข
หากวัดกันที่ “รายได้รวม” (Total Revenue) ซึ่งรวมถึงธุรกิจอื่นๆ ที่ไม่ใช่แค่การขายโครงการเพียงอย่างเดียว แสนสิริ ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยตัวเลขรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะเอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียด ตามมาด้วยศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และพฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท) ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม การเป็นเบอร์ 1 ในแง่รายได้รวมอาจยังไม่สะท้อนถึง “ความแข็งแกร่งในการขาย” ได้ดีเท่ากับรายได้จากการขาย (Revenue from Sales) โดยตรง ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของธุรกิจอสังหาฯ
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: สงครามที่แท้จริง
เมื่อตัดรายได้จากธุรกิจบริหารจัดการหรือธุรกิจอื่นออกไป และโฟกัสไปที่รายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว ภาพของผู้นำตลาดก็เปลี่ยนไปอย่างน่าสนใจ ในปี 2566 ยอดรายได้จากการขายรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 30 บริษัทที่รายได้ส่วนนี้ลดลง
เอพี (ไทยแลนด์) สามารถทวงคืนอันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขายได้สำเร็จ ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท ขณะที่แสนสิริตามมาในอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท ทั้งนี้ ความโดดเด่นของเอพีสะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์การกระจายพอร์ตสินค้าที่ตอบโจทย์ดีมานด์จริงได้อย่างแม่นยำ
อีกหนึ่งกรณีศึกษาที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเห็นผลลัพธ์จากการรุกตลาดอสังหาฯ เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยสามารถสร้างรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปีที่ผ่านมา ถือเป็นสัญญาณของการก้าวขึ้นมาเป็นคู่แข่งที่น่ากลัวในอนาคต
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการบริหารจัดการ
การทำยอดขายได้สูงอาจไม่ใช่คำตอบสุดท้าย หากไม่สามารถจัดการต้นทุนและทำกำไรได้ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อน และมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ประสบภาวะขาดทุนอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงโควิด-19
ในหมวดกำไรสุทธิ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาแชมป์ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน (REITs) หากหักลบส่วนนี้ออกไป ศุภาลัยและเอพี (ไทยแลนด์) จะเป็นผู้ท้าชิงที่สูสีกันมากในแง่ของความสามารถในการทำกำไรจากการดำเนินงานปกติ
แสนสิริยังคงรักษาฟอร์มได้ดีเยี่ยมด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42% ซึ่งถือเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดที่น่าชื่นชมท่ามกลางตลาดที่หดตัว ส่วนเอสซี แอสเสท และควอลิตี้ เฮ้าส์ ก็ยังคงรักษามาตรฐานการทำกำไรอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้อย่างเหนียวแน่น
บทวิเคราะห์: ทิศทางสู่ปี 2567 และคำแนะนำสำหรับผู้เกี่ยวข้อง
ข้อมูลจาก 41 บริษัทเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่า ในปี 2566 และคาดการณ์ต่อเนื่องไปถึงปี 2567 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่ได้อยู่ในยุคของการ “สร้างกำไรแบบง่ายๆ” อีกต่อไป ปัจจัยเรื่องการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวด อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง และหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับวิกฤต เป็นโจทย์ใหญ่ที่ผู้ประกอบการต้องเร่งหาทางออก
กลยุทธ์ที่ผมมองว่าเป็นทางรอดสำหรับผู้ประกอบการในปีถัดไปคือ:
การปรับ Portfolio ให้สมดุล: เน้นโครงการที่จับกลุ่ม Real Demand หรือกลุ่มตลาดบนที่ได้รับผลกระทบน้อยจากภาวะเศรษฐกิจ
การบริหารกระแสเงินสด: กำไรอาจไม่ใช่เป้าหมายเดียว แต่ความคล่องตัวในการระบายสต็อกและการคุมต้นทุน (Cost Control) คือกุญแจสำคัญ
การนำเทคโนโลยีมาใช้: การขายผ่าน Digital Platform และการวิเคราะห์ข้อมูลลูกค้า (Data Analytics) จะช่วยลดค่าใช้จ่ายทางการตลาดและเพิ่มประสิทธิภาพการขาย
สำหรับผู้อ่านหรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดนี้ สิ่งสำคัญคือการเลือกลงทุนในบริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน (Strong Balance Sheet) และมีผู้บริหารที่มีวิสัยทัศน์ในการปรับตัวตามสถานการณ์ได้รวดเร็ว เพราะตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นตลาดที่ความเชื่อมั่นสำคัญไม่แพ้ตัวเลขผลประกอบการ
หากคุณต้องการข้อมูลเจาะลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับโอกาสการลงทุนในหุ้นอสังหาฯ หรือข้อมูลวิเคราะห์รายโครงการเพื่อการตัดสินใจที่แม่นยำยิ่งขึ้น อย่าปล่อยให้ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจกลายเป็นอุปสรรค ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับข้อมูลอัปเดตสถานการณ์อสังหาฯ รายไตรมาส และปรึกษากลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะกับคุณที่สุด!
