เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดบทเรียนความสำเร็จและวิกฤตของ 41 ยักษ์ใหญ่ในปีแห่งความท้าทาย
หากจะนิยามภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงปีที่ผ่านมา คงหนีไม่พ้นคำว่า “ปีแห่งการตั้งรับ” แม้ว่าหลายฝ่ายจะคาดการณ์ว่าตลาดจะพุ่งทะยานต่อเนื่องจากปี 2565 แต่ในความเป็นจริง แรงส่งเหล่านั้นกลับแผ่วลงอย่างรวดเร็วท่ามกลางปัจจัยลบรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ หรือแม้แต่ในช่วงไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นฤดูกาลขาย (High Season) ก็กลับไม่สามารถกู้สถานการณ์ได้สำเร็จ จนส่งผลต่อเนื่องมาถึงปี 2567 ที่ตลาดอสังหายังคงอยู่ในช่วงปรับฐานอย่างหนัก
ในฐานะที่ผมติดตามและวิเคราะห์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ข้อมูลจาก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ คือกระจกบานใหญ่ที่สะท้อนให้เห็นว่า ใครคือผู้รอดชีวิตและใครคือผู้ชนะที่แท้จริงท่ามกลางกระแสลมแรง
วิเคราะห์รายได้รวม: สัญญาณถดถอยที่ไม่อาจมองข้าม
ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 ราย ในปีที่ผ่านมาทำรายได้รวมกันแตะระดับ 371,560 ล้านบาท แม้จะดูเป็นตัวเลขมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 พบว่าปรับตัวลดลงประมาณ 1.2% ซึ่งหากเจาะลึกเข้าไปจะพบความจริงที่น่าตกใจว่า มีบริษัทถึง 25 จาก 41 แห่งที่มีรายได้รวมหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่ากังวลคือบรรดาผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่รายได้ติดลบมากกว่า 20% เช่น LPN, Eastern Star, Country Group, Raimon Land, Lalin Property, Major Development และ Siamese Asset ซึ่งล้วนสะท้อนให้เห็นว่าการบริหารจัดการสต็อกและการระบายสินค้าทำได้ยากขึ้น แม้แต่ “บิ๊กเนม” อย่าง Land & Houses ยังหลีกไม่พ้นภาวะรายได้ติดลบถึง 18% นอกจากนี้ยักษ์ใหญ่อย่าง AP Thailand, Supalai, Pruksa Holding และ Origin Property ต่างก็ต้องเผชิญกับตัวเลขรายได้ที่ลดลงเช่นกัน
แชมป์รายได้รวม: Sansiri ผงาดท่ามกลางความท้าทาย
แม้ภาพรวมจะดูอึมครึม แต่ยังมีบริษัทที่สามารถทำผลงานได้โดดเด่น โดย แสนสิริ ก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ AP Thailand ที่ตามมาติดๆ ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท โดยมี Supalai, Land & Houses และ Pruksa Holding ตามลำดับในกลุ่ม Top 5 ซึ่งแสดงให้เห็นว่ากลยุทธ์การกระจายโครงการและการจับกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อยังคงเป็นหัวใจสำคัญของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: ตัวชี้วัดความเป็นมืออาชีพ
หากมองในมุมนักลงทุนรายย่อยหรือผู้เชี่ยวชาญ เราต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เพราะรายได้รวมอาจมีปัจจัยอื่นมาช่วยแต่งตัวเลขได้ แต่รายได้จากการขายคือเนื้อแท้ของการทำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่แท้จริง
จากข้อมูล 41 บริษัท รายได้จากการขายรวมอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และมีถึง 30 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ตอกย้ำว่าปีที่ผ่านมาคือช่วงเวลาที่ยากลำบากอย่างยิ่งสำหรับยอดขายใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกลุ่มบ้านระดับบนและคอนโดมิเนียม
อย่างไรก็ตาม AP Thailand ยังคงรักษาสถานะผู้นำในด้านนี้ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท สลับขึ้นมาแซงหน้า Sansiri ที่ทำไป 32,829 ล้านบาท โดยมีกลุ่มดาวรุ่งอย่าง SC Asset ที่เติบโตได้ถึง 13% และ CPN (Central Pattana) ที่ทำรายได้จากการขายพุ่งทะยานถึง 103% จากโครงการอสังหาฯ เพื่อขายที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตได้เต็มที่
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ “กำไรที่แท้จริง” หรือ “ภาพลวงตา”
ท้ายที่สุดแล้ว ใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ความสามารถในการทำกำไรคือไม้บรรทัดสุดท้ายที่บอกว่าใครคือผู้ชนะตัวจริง ปีที่ผ่านมาผลกำไรสุทธิรวมลดลง 11% อยู่ที่ 44,165 ล้านบาท โดยมี 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และอีกกว่า 20 บริษัทที่มีกำไรลดลง
แม้ Land & Houses จะยังครองอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท แต่หากตัดรายการพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนออกไป สถานการณ์อาจเปลี่ยนไปมาก ขณะที่ Sansiri กลับทำกำไรได้อย่างโดดเด่นเติบโตถึง 42% ถือเป็นตัวอย่างที่น่าสนใจของการปรับตัวในยุค ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผันผวน
บทสรุปและคำแนะนำสำหรับปี 2567
สถานการณ์ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปีที่ผ่านมาสอนให้เรารู้ว่า การมีขนาดใหญ่ไม่ได้รับประกันชัยชนะเสมอไป หากการบริหารจัดการกระแสเงินสดและสินค้าในมือไม่คล่องตัวพอ สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือซื้อที่อยู่อาศัยในขณะนี้ สิ่งสำคัญที่สุดคือการคัดกรองบริษัทที่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่ง มีกำไรสะสมต่อเนื่อง และไม่มีภาระหนี้เสียมากเกินไป
หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมหรือคำแนะนำในการเลือกสินทรัพย์เพื่อการลงทุนให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน ผมขอเชิญให้คุณติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาแบบส่วนตัวและอัปเดตเทรนด์ตลาดแบบเรียลไทม์ เพื่อให้ทุกการตัดสินใจของคุณเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าที่สุดในปีแห่งโอกาสนี้ครับ
