ปี 2567: ประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย – ใครคือผู้รอดและผู้ก้าวไปข้างหน้า?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย หลายฝ่ายคาดหวังว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวในปี 2565 จะส่งต่อไปยังปี 2566 แต่กลับกลายเป็นว่าตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างรวดเร็ว ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ซึ่งโดยปกติจะเป็นช่วงเวลาทองของการซื้อขาย ก็ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงดูไม่สดใสเท่าที่ควร
เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และค้นหาว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนความท้าทาย
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
หลายบริษัทเผชิญกับรายได้ที่ติดลบในระดับที่น่ากังวล ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ติดลบ 26%, Lalin Property ที่ 23%, Major Development ที่ 22% และ Siamese Asset ที่ 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ 10%, Pruksa Holding ที่ 9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งขึ้น
เมื่อพิจารณาในมิติของรายได้จากการขาย ซึ่งเป็นตัวชี้วัดผลการดำเนินงานหลักของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ โดยตรง เราจะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกนั้น หลายแห่งมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่เมื่อนับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของผู้ที่ติดอันดับ Top 10 ก็มีการเปลี่ยนแปลงไป
โดยรวมแล้ว ทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และเป็นที่น่าตกใจว่า มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
กรณีที่น่าจับตาคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแค่นั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความยากลำบากในการทำตลาดและเพิ่มยอดขายในสภาวะปัจจุบัน
ผู้ชนะในสมรภูมิด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) นำทัพ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เป็นอีกบริษัทที่รายได้เติบโต 13% ติด Top 5)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท (ยังคงติด Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง)
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่ควรค่าแก่การกล่าวถึงเป็นพิเศษคือ Central Pattana ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายจำนวนมากในปี 2566 โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท นี่เป็นสัญญาณที่ดีสำหรับแนวโน้มการเติบโตในอนาคต
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่แท้จริงของผู้ชนะ
ท้ายที่สุด ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากกำไรสุทธิหรือเงินที่สามารถเก็บเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิดยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses: ผู้นำด้านกำไรสุทธิ แต่มีปัจจัยพิเศษ
สำหรับ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลงมาก แต่กำไรสุทธิสูงมากจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างโดดเด่นถึง 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง 25% แต่ยังคงติด Top 5)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสที่ซ่อนเร้น
จากข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ Property Mentor รวบรวมมานั้น ชี้ให้เห็นว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญกับปัจจัยลบหลายประการ ทั้งเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่, กำลังซื้อที่ชะลอตัว, อัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวสูง, และความไม่แน่นอนของนโยบายภาครัฐ
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน, มีกลยุทธ์การตลาดที่เฉียบคม, สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ, และเข้าใจถึงความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค จะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ และอาจจะค้นพบโอกาสในการเติบโตที่ซ่อนเร้นอยู่
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาด้านการเงินและการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ ควรศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน และพิจารณาปัจจัยต่างๆ อย่างถี่ถ้วน การเลือกบริษัทที่มีประวัติผลการดำเนินงานที่ดี มีความโปร่งใส และมีวิสัยทัศน์ที่ชัดเจน จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากคุณคือเจ้าของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ที่ต้องการยกระดับกลยุทธ์การตลาด, การบริหารการเงิน, หรือการสร้างแบรนด์ให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น เพื่อรับมือกับความท้าทายในปี 2567 และก้าวไปสู่การเป็นผู้นำในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือภูมิภาคอื่นๆ ของประเทศไทย เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนธุรกิจของคุณให้เติบโตอย่างยั่งยืน ด้วยประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและโซลูชั่นที่เหมาะสมกับธุรกิจของคุณ
