ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทายที่คาดไม่ถึงและการปรับตัวของผู้เล่นหลัก
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ความแกร่งของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง แม้จะมีแรงส่งจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 ที่หลายคนคาดการณ์ว่าภาคส่วนนี้จะทะยานขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ทว่าความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นยังคงยืดเยื้อไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งฤดูกาลขายที่คึกคักที่สุดอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง จนส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ตลาดโดยรวมยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามพลวัตของตลาดอย่างใกล้ชิด และเพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่เกิดขึ้น Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ประสิทธิภาพของแต่ละองค์กรในการรับมือกับความท้าทายในปีที่ผ่านมา และค้นหาว่าใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์ไทย อันดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้: ความท้าทายที่มองข้ามไม่ได้ในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% ทว่า เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่าน่ากังวลใจยิ่งกว่านั้น เมื่อมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ติดลบไปราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังมียอดรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในบรรดา 10 บริษัทที่สร้างรายได้สูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ผงาดผู้นำรายได้รวม: แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น อันดับ 1 ตกเป็นของ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท แซงหน้าอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท อย่างเฉียดฉิว อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่อันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพในการสร้างรายได้หลักจริงๆ เราจำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” โดยตรง เพราะที่ผ่านมา มีบริษัทจำนวนไม่น้อยในกลุ่ม 10 อันดับแรกที่มีรายได้รวมสูง มาจากการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นที่นอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์ หากเรายึดเฉพาะรายได้จากการขายเป็นหลัก โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างแน่นอน
เมื่อรวบรวมรายได้จากการขายจากทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมราว 299,979 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจไม่แพ้กันคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่เบอร์ 1 อย่าง AP (Thailand) (AP) ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่ยอดขายลดลง
AP (Thailand) กลับสู่ตำแหน่งผู้นำด้านยอดขาย: AP (Thailand) โกยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ได้แก่ อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ที่กวาดรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท กลับมายืนตำแหน่งผู้นำอีกครั้ง แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่อันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษามาตรฐานไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 4 ที่ไต่ขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตได้ดีในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่เข้ามาอย่างเงียบๆ แต่คงเส้นคงวา ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: การเติบโตที่น่าจับตาในตลาดอสังหาริมทรัพย์
อีกหนึ่งบริษัทที่มีผลการดำเนินงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์และการบริหารจัดการโครงการที่มีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของการดำเนินงานที่แท้จริงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุด ไม่ว่าบริษัทใดจะขายได้มากน้อยเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋าได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทสามารถสร้างกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับคืนมาได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ: แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยืนหนึ่งผู้นำกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างกำไรได้สูงสุด อันดับ 1 ยังคงเป็นแชมป์เก่าอย่าง Land and Houses (LH) แม้จะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่ก็สามารถสร้างกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ที่ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท จะได้ตำแหน่งผู้นำไปครอง โดย Supalai เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไรไป 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปแบบเจ็บๆ อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและการปรับตัวของอสังหาริมทรัพย์ไทย
ผลการดำเนินงานที่กล่าวมาทั้งหมดนี้ คือภาพสะท้อนของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจาก 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์ไว้ การมองไปข้างหน้ายังคงเป็นช่วงเวลาที่ท้าทาย โดยคาดการณ์ว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญกับความยากลำบากในการดำเนินธุรกิจ
สำหรับผู้ที่สนใจเจาะลึกถึงกลยุทธ์การปรับตัวของแต่ละบริษัท หรือต้องการคำปรึกษาด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพ สามารถติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับข้อมูลเชิงลึกและแนวทางการตัดสินใจที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบันได้อย่างทันท่วงที
