ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่ไม่คาดฝันและการวัดผลด้วยตัวเลขกำไร
ปี 2566 เป็นอีกปีที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ แม้จะเริ่มต้นด้วยความคาดหวังถึงการฟื้นตัวตามโมเมนตัมจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณบวก แต่สถานการณ์กลับพลิกผันสู่ภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อไปจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่ปกติจะคึกคักอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง และดูเหมือนว่าแนวโน้มนี้จะยังคงต่อเนื่องไปจนถึงต้นปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และเห็นภาพการปรับตัวของบริษัทต่างๆ ท่ามกลางสภาพแวดล้อมที่ผันผวนนี้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ประสิทธิภาพการดำเนินงานในปี 2566 ว่าใครคือผู้ที่สามารถฝ่าฟันความท้าทายนี้ไปได้ และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิที่ซับซ้อนนี้
รายได้รวม: สัญญาณของการทรงตัวแต่ลดลงเล็กน้อย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือว่าลดลงเพียงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนทรงตัว แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวอยู่ในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่ประสบกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ซึ่งมีรายได้ติดลบเกิน 20% โดยเฉพาะ L.P.N. Development ที่เผชิญกับการลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%)
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสลบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 แห่ง มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%), และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ปี 2566:
Sansiri: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
Univentures: 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากพิจารณาถึงผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการขายโครงการโดยตรง “รายได้จากการขาย” ถือเป็นมาตรวัดที่สำคัญกว่ารายได้รวม เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม อย่างไรก็ตาม เมื่อวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายในกลุ่ม 41 บริษัท พบว่ามีรายได้รวมจากการขายถึง 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท และเป็นเรื่องที่น่ากังวลว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
ตัวเลขที่น่าตกใจ ได้แก่ Raimon Land ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (-เกือบ 40%), และ Land and Houses (-38%) แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลงจากปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 7%)
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (ยอดขายลดลง 24%)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana ที่ทำผลงานโดดเด่นอย่างมาก โดยมีรายได้จากการขายในปี 2566 สูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะสำคัญ แต่หากท้ายที่สุดแล้วบริษัทไม่สามารถทำกำไรได้ การดำเนินงานก็อาจไม่ยั่งยืนนัก ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและมุมมองสำหรับปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลผลประกอบการจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมต้องเผชิญในปี 2566 แม้บางบริษัทจะยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำไว้ได้ แต่ภาพรวมแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ปัจจัยต่างๆ ทั้งภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงมีความไม่แน่นอน, อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง, และการแข่งขันที่ทวีความรุนแรงขึ้น จะเป็นตัวแปรสำคัญที่กำหนดทิศทางของตลาด
การประเมินผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ ไม่สามารถวัดได้เพียงแค่ยอดขายที่เพิ่มขึ้น แต่ต้องพิจารณาถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน, การสร้างกำไรอย่างยั่งยืน, และการปรับตัวต่อการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญในการก้าวข้ามความท้าทายนี้ไปให้ได้
หากคุณเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดนี้ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกและทำความเข้าใจปัจจัยขับเคลื่อนเหล่านี้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์เพื่อคว้าโอกาสและรับมือกับความผันผวนที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
หากคุณกำลังมองหาแนวทางในการเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้เติบโตอย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรที่ช่วยให้คุณบรรลุเป้าหมาย.
