เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ภาพรวมการดำเนินงานบริษัทมหาชน และทิศทางสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรขึ้นลงของตลาดมาหลายครั้ง และปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง สำหรับภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เต็มไปด้วยความผันผวนและความไม่แน่นอน แม้ความหวังจะเริ่มต้นอย่างสวยงาม ด้วยแรงส่งจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ที่หลายคนคาดการณ์ว่าธุรกิจกำลังจะทะยานสู่จุดสูงสุดใหม่ แต่ทว่า ภาพความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง
ตลอดทั้งปี 2566 เราได้เห็นการชะลอตัวที่ค่อยๆ คืบคลานเข้ามา ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยตามปกติ หรือที่เรียกว่า “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังคงปราศจากสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน ความซบเซาต่อเนื่องนี้ได้ลากยาวมาจนถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายเช่นเดิม
ด้วยความมุ่งมั่นที่จะทำความเข้าใจอย่างลึกซึ้งต่อสถานการณ์ที่เกิดขึ้น Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินขีดความสามารถในการรับมือกับความท้าทายที่หลากหลาย และเพื่อเฟ้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมินี้
รายได้รวมปี 2566: ภาพรวมการเงินของ 41 บริษัทอสังหาฯ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในข่ายการประเมิน สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้ตัวเลขนี้จะลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่ประสบกับภาวะรายได้รวมลดลง สะท้อนถึงภาพรวมของ อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่กำลังเผชิญกับแรงกดดัน
ในบรรดาบริษัทที่รายได้รวมติดลบเป็นจำนวนมาก เราพบเห็นการลดลงในอัตราที่น่าตกใจในกลุ่มบริษัทอย่าง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มาอย่างยาวนาน ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง -18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่ติดลบเล็กน้อยน้อยกว่า -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 เป็นของแสนสิริ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท แซงหน้าอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ไปอย่างเฉียดฉิวที่ 38,399 ล้านบาท อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City (U) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property ในอันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และทั่วประเทศ
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงแก่นแท้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด หลายบริษัทมีรายได้จากแหล่งอื่นมาเสริมพอร์ต แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายเท่านั้น โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่างๆ ก็จะเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
การรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทที่ทำการเก็บข้อมูล สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่ประสบกับภาวะรายได้จากการขายลดลงอย่างต่อเนื่อง
กรณีของ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78% ถือเป็นตัวอย่างที่ชัดเจนของความท้าทายในตลาด L.P.N. Development ก็ประสบปัญหาคล้ายคลึงกัน โดยรายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% สิ่งที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง AP (Thailand) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสภาวะนี้ได้ โดยมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท กลับมาทวงคืนตำแหน่งจากแสนสิริ ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แต่แสนสิริก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ในอันดับ 4 ที่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกที่ 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses ก็ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property ที่แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Quality House (QH) ที่เข้ามาอย่างเงียบๆ แต่สม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ คือ Central Pattana (CPN) ที่ได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพการเติบโตที่แข็งแกร่งใน อสังหาริมทรัพย์แนวราบ และ คอนโดมิเนียม
กำไรสุทธิ: ตัววัดความสำเร็จที่แท้จริงของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ
เมื่อพิจารณาถึงผลกำไรสุทธิ ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดในการตัดสินว่าใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19 จนยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses แม้รายได้จะลดลงมาก แต่สามารถกวาดกำไรไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากกำไรจำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งหากไม่มีรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai ก็จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน ด้วยกำไรในปี 2566 จำนวน 6,083 ล้านบาท แซงหน้าอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว อันดับ 4 คือ แสนสิริ ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% และอันดับ 5 คือ Origin Property ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว อันดับ 8 คือ Pruksa Holding ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Frasers Property (Thailand) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นถึงผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่ง Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์ไว้เป็นอย่างดี แนวโน้มในปี 2567 ยังคงชี้ให้เห็นว่าเป็นอีกปีที่ยากลำบากและท้าทายสำหรับ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจำเป็นต้องมีการปรับกลยุทธ์และบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพเพื่อความอยู่รอดและเติบโต
ในบริบทของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย นี้ การทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนตลาด ทั้งกำลังซื้อของผู้บริโภค นโยบายภาครัฐ การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย และสภาวะเศรษฐกิจมหภาค จะเป็นกุญแจสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์ให้ประสบความสำเร็จ
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย หรือกำลังมองหา บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีศักยภาพ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับ แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 นี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิดจะเป็นประโยชน์อย่างยิ่ง โปรดติดต่อเราเพื่อร่วมค้นหาโอกาสและวางแผนอนาคตที่มั่นคงในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ไปด้วยกัน
