ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: วิเคราะห์เชิงลึกจากบริษัทมหาชน สู่บทเรียนแห่งปีแห่งความท้าทาย
ปี 2566 ที่ผ่านมา ท่ามกลางความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมอันดีของปี 2565 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่จนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่อาจจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่หวัง ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนและภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 ยังคงมีความไม่แน่นอนอยู่ไม่น้อย ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการนี้ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิที่ท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ชัดเจนในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์
จากการรวบรวมข้อมูล บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง พบว่ามีรายได้รวมทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อพิจารณาลงรายละเอียด จะพบว่าน่ากังวลยิ่งกว่านั้น เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ บริษัทที่รายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งต่างมีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับรายได้ที่ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงราว 4%
Sansiri ผงาดแชมป์รายได้รวม: บทพิสูจน์ความแข็งแกร่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ Unicorn Ventures)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่เผยโฉมหน้าผู้แข็งแกร่งจริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 อาจมีรายได้จากการดำเนินงานอื่น ๆ มาช่วยเสริม การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายจะเผยให้เห็นถึงศักยภาพในการทำตลาดและยอดขายโครงการที่แท้จริง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และเป็นสัญญาณที่น่ากังวลยิ่งกว่านั้น คือมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กลุ่มที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมาก ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ติดลบถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าพิจารณาคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันในตลาดอย่างแท้จริง
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย: การต่อสู้ที่ดุเดือดในตลาดอสังหาริมทรัพย์
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำ)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่น)
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (ขึ้น Top 5 ด้วยการเติบโต 13% เป็นอีกบริษัทที่เติบโตเป็นบวก)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จะตกลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่โดดเด่นอย่างยิ่ง โดยสามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่ 2,870 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงการเก็บเกี่ยวผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: บทสรุปของ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีแห่งความท้าทาย
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะทำรายได้จากการขายได้มากเพียงใด หากกำไรสุทธิที่จับต้องได้มีน้อย ก็ไม่อาจถือว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดแชมป์กำไรสุทธิ: การบริหารจัดการที่เหนือชั้นในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ครองแชมป์กำไรสุทธิ แม้รายได้รวมจะลดลง) ปัจจัยสำคัญคือการมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมส่วนนี้ Supalai อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ข้างต้น ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายอย่างแท้จริงในปี 2566 ที่ผ่านมา หลายบริษัทเผชิญกับแรงกดดันทั้งจากยอดขายที่ชะลอตัวและต้นทุนที่สูงขึ้น ส่งผลต่อความสามารถในการทำกำไร
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงมีความไม่แน่นอนอยู่สูง ปัจจัยสำคัญที่จะเข้ามามีบทบาทในการขับเคลื่อนตลาด อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และเมืองใหญ่อื่นๆ รวมถึง คอนโดมิเนียมใหม่ และ บ้านเดี่ยวพร้อมอยู่ จะรวมถึงมาตรการภาครัฐ นโยบายการเงินโลก ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และการบริหารจัดการต้นทุนของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้มานาน ผมเชื่อว่าบริษัทที่มีความยืดหยุ่น สามารถปรับกลยุทธ์ได้อย่างรวดเร็ว มีการบริหารจัดการทางการเงินที่รัดกุม และเข้าใจความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง จะสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการตัดสินใจซื้อ-ขาย บ้านมือสองคุณภาพ หรือ โครงการคอนโดใหม่ ในทำเลศักยภาพ ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ พร้อมก้าวสู่การตัดสินใจลงทุนที่ชาญฉลาดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงอย่างไม่หยุดนิ่ง
