พลิกมุมมอง: ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – การเดินทางท่ามกลางความท้าทายและการปรับตัวเพื่อก้าวสู่ปี 2567
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์ที่สำคัญยิ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ความคาดหวังในช่วงต้นปีจะตั้งอยู่บนพื้นฐานของโมเมนตัมเชิงบวกที่ส่งทอดมาจากปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงที่ภาคอสังหาริมทรัพย์เริ่มส่งสัญญาณของการฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับพาตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจน การชะลอตัวนี้ทวีความรุนแรงขึ้นก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งฤดูกาลขายที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็มิอาจพลิกฟื้นสถานการณ์ได้อย่างมีนัยสำคัญ และแนวโน้มดังกล่าวก็ยังคงส่งผลมาถึงต้นปี 2567 ซึ่งตลาดโดยรวมยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จึงเป็นกุญแจสำคัญในการทำความเข้าใจพลวัตของตลาด และเพื่อประเมินว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและปรับตัวได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางกระแสลมที่พัดแรงนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อฉายภาพผลการดำเนินงานในปี 2566 อย่างละเอียด
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สะท้อนความเปราะบาง
ในปี 2566 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมนี้อาจบดบังความจริงที่ซ่อนอยู่ เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวอยู่ทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับที่สูงกว่า 20% โดยเฉพาะ LPN ที่ติดลบถึงราว -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบกับรายได้ที่ลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ติดลบ -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การแข่งขันด้านรายได้รวม: แสนสิริผงาดขึ้นเป็นผู้นำ
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวม Top 10 บริษัท มีการจัดอันดับที่น่าสนใจดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: มาตรวัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากจะประเมินผลการดำเนินงานที่สะท้อนความสามารถในการสร้างรายได้หลักของธุรกิจอย่างแท้จริง การพิจารณา “รายได้จากการขาย” ถือเป็นปัจจัยสำคัญ เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่นที่เข้ามาช่วยหนุน ซึ่งอาจไม่สะท้อนศักยภาพในการดำเนินธุรกิจหลักได้ทั้งหมด
เมื่อประเมินเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัทมีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สัญญาณนี้ยิ่งชัดเจนขึ้นเมื่อพบว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
สถานการณ์นี้ส่งผลกระทบต่อบริษัทต่างๆ อย่างมีนัยสำคัญ โดย Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ติดลบเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทชั้นนำ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง สะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาดโดยรวม
การแข่งขันด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพที่กำลังถูกปลดปล่อยออกมา
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จ
แม้จะทำรายได้ได้มากเพียงใด แต่หากท้ายที่สุดแล้วสามารถแปลงเป็นผลกำไรที่จับต้องได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งทวีความน่ากังวลเมื่อมีกว่า 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน และบางบริษัทเผชิญกับการขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
การแข่งขันด้านกำไรสุทธิ: Land and Houses แชมป์เก่าที่ยังคงแข็งแกร่ง
สำหรับ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรหลักมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ก้าวต่อไปบนเส้นทางแห่งความท้าทาย
ข้อมูลข้างต้นสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่คาดว่าจะยังคงต่อเนื่องในปี 2567 ซึ่งน่าจะเป็นอีกปีที่ต้องอาศัยความแข็งแกร่ง ความยืดหยุ่น และกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดในการรับมือกับปัจจัยต่างๆ ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ย กำลังซื้อของผู้บริโภค และทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงตลาดภูมิภาค
การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว รวมถึงการสร้างสรรค์ประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาวะที่เต็มไปด้วยการแข่งขันและข้อจำกัดต่างๆ
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ ขาย หรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ปริมณฑล หรือจังหวัดอื่นๆ เราขอเชิญชวนให้คุณศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อค้นหาแนวทางที่เหมาะสมที่สุดสำหรับเป้าหมายของคุณในปี 2567 นี้.
