ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: ความท้าทายที่ต้องก้าวข้าม และผู้ชนะที่แท้จริง
ในปี 2566 วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความผันผวนครั้งใหญ่ แม้จะมีความคาดหวังเชิงบวกที่ส่งต่อมาจากโมเมนตัมของปี 2565 แต่ภาพรวมตลาดกลับชะลอตัวอย่างต่อเนื่องจากปัจจัยทางการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่และส่งผลต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่เรียกว่า “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดฟื้นตัวได้อย่างชัดเจน และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงมีสัญญาณที่ท้าทายไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
เพื่อประเมินสถานการณ์และค้นหาผู้ที่สามารถรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่งตลอดปี 2566 เพื่อหาว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวทั่วตลาด
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณารายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นอย่างแพร่หลายในตลาด
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22%, และ Siamese Asset ที่ -21% แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง -18%
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ขณะที่ Supalai มีรายได้ลดลง -10%, Pruksa Holding มีรายได้ลดลง -9%, และ Origin Property มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงสภาพตลาดที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการทุกระดับ
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดหลักที่สะท้อนแรงซื้อจริง
หากจะพิจารณาถึงความแข็งแกร่งที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การวัดผลจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยเสริมจากธุรกิจอื่น อย่างไรก็ตาม เมื่อโฟกัสที่รายได้จากการขาย โฉมหน้าของผู้เล่นในตลาดก็มีการปรับเปลี่ยนไป
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงกำลังซื้อที่ชะลอตัวของตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และปริมณฑล รวมถึงเมืองใหญ่ต่างๆ
บริษัทที่เห็นการปรับตัวลงอย่างมีนัยสำคัญในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่ -78%, L.P.N. Development ที่เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่รายใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัทกลับมีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขายสูงสุด ตามด้วย Sansiri และ Supalai
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด พบว่า AP (Thailand) กลับมาผงาดเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง Sansiri ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri ถือเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่สามารถเพิ่มรายได้จากการขายได้ถึง 7%
Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งไว้ได้ที่อันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ที่ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้ในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding มาในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ติดอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลง -24% ก็ยังเกาะกลุ่ม Top 10 ได้ที่อันดับ 8 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality House มาในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ CPN (Central Pattana) ยังเป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง ด้วยรายได้จากการขายที่เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 มาเป็น 5,835 ล้านบาทในปี 2566 ซึ่งบ่งชี้ถึงศักยภาพในการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่ได้ดำเนินการมาอย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: ตัววัดผลกำไรที่แท้จริง และความท้าทายในการบริหารต้นทุน
ในท้ายที่สุด การวัดความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้อยู่ที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่คือ “กำไรสุทธิ” ที่สามารถนำเข้ากระเป๋าได้ ยิ่งมีกำไรน้อย แม้ขายได้มาก ก็อาจไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่งมีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดแชมป์กำไรสูงสุด แต่ Supalai และ AP (Thailand) ตามติด
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงครองตำแหน่งแชมป์ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยหลักที่ทำให้ Land and Houses ทำกำไรได้สูงคือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท ก็มีแนวโน้มที่จะขึ้นเป็นอันดับ 1
AP (Thailand) รั้งอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท ตามมาด้วย Sansiri ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% Origin Property มาในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท อยู่ในอันดับ 6 เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ในอันดับ 7 Pruksa Holding มีกำไร 2,339 ล้านบาท อยู่ในอันดับ 8 Frasers Property (Thailand) คว้าอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ CPN ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567
ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor รวบรวมมา สะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมที่กำลังเผชิญกับความท้าทายในปี 2566 ทั้งในด้านรายได้รวม รายได้จากการขาย และกำไรสุทธิ โดยมีปัจจัยกดดันหลายประการที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน และผู้ประกอบการจะต้องงัดกลยุทธ์การบริหารจัดการต้นทุน การตลาดที่เฉียบคม และการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป เพื่อให้สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
การทำความเข้าใจถึงปัจจัยเหล่านี้ จะช่วยให้นักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ สามารถวางแผนและตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูล การวิเคราะห์เชิงลึกของ Property Mentor ชี้ให้เห็นถึงผู้เล่นหลักที่ยังคงมีความแข็งแกร่งและศักยภาพในการเติบโตท่ามกลางความผันผวน
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาที่เข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง Property Mentor พร้อมเป็นพันธมิตรที่จะช่วยนำทางคุณไปสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังพัฒนาและเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาที่ตรงจุดและโซลูชันที่เหมาะสมกับความต้องการของคุณ.
