เจาะลึกภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ยอดขายหด นักลงทุนแห่เข้าสินทรัพย์ทางเลือก
ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก แม้จะมีความคาดหวังว่าจะได้รับอานิสงส์จากโมเมนตัมที่ดีในช่วงปลายปี 2565 แต่สถานการณ์กลับตาลปัตร ตลาดเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างรวดเร็วตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติเป็นไฮซีซั่นของการซื้อขายอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่แสดงสัญญาณฟื้นตัวที่ชัดเจน ทำให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ยังคงดูไม่สดใสนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดนี้อย่างใกล้ชิด และได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทรับมือกับสภาพเศรษฐกิจและความผันผวนของตลาดอย่างไรบ้าง และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมินี้ได้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท แม้ว่าตัวเลขรวมจะดูใกล้เคียง แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจที่ถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มที่ติดลบกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงราว 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่ติดลบไป 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่พ้นสภาพการณ์ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาฯ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 ซึ่งนอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่ติดลบเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
Sansiri ครองแชมป์รายได้รวม พร้อมการเติบโตที่น่าประทับใจ
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% นำหน้า AP (Thailand) (AP) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท, Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท, และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 ได้แก่ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท, และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดกันที่ผลงานที่สะท้อนศักยภาพการดำเนินธุรกิจหลักจริงๆ การพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” จะให้ภาพที่แม่นยำกว่า เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนความแข็งแกร่งของการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อจำแนกเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวมทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้จากการขายไป 299,979 ล้านบาท และที่น่าสังเกตคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กลุ่มที่น่าจับตาคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ใน Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) ผงาดขึ้นสู่เบอร์หนึ่งด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) ได้ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แต่ Sansiri ก็เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่สามารถเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับที่ 3 ได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 ได้แก่ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 ได้แก่ Quality Houses (QH) ที่มีรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพของ CPN ในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตอย่างแข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: บทสรุปของการบริหารจัดการต้นทุนและประสิทธิภาพ
เมื่อพิจารณาถึงผลกำไรสุทธิ ซึ่งเป็นตัวชี้วัดสุดท้ายถึงความสำเร็จในการดำเนินธุรกิจและการบริหารจัดการต้นทุนและประสิทธิภาพของแต่ละบริษัท ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท และน่าเป็นห่วงว่ามีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ รวมถึงอีกกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง ที่มีผลกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นสู่เบอร์หนึ่งด้านกำไรสุทธิ (ด้วยปัจจัยพิเศษ)
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH มีกำไรสูงในปีนี้ มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะสามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างแน่นอน AP (Thailand) (AP) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างหวุดหวิด Sansiri (SIRI) มาเป็นอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้า 25% ก็ตาม
อันดับ 6 ได้แก่ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และโอกาสในสินทรัพย์ทางเลือก
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ผมได้วิเคราะห์มานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง
ในสภาวะเช่นนี้ นักลงทุนและผู้ประกอบการหลายรายเริ่มมองหา “สินทรัพย์ทางเลือก” (Alternative Assets) เพื่อกระจายความเสี่ยงและแสวงหาโอกาสในการลงทุนที่อาจให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจและสม่ำเสมอกว่าอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิม การศึกษาและทำความเข้าใจกลยุทธ์ของบริษัทต่างๆ รวมถึงการประเมินความเสี่ยงและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์และสินทรัพย์ทางเลือกอื่นๆ จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่ต้องการประสบความสำเร็จในระยะยาว
หากท่านเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาวิธีปรับกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เข้ากับสถานการณ์ตลาดปัจจุบัน หรือนักลงทุนที่ต้องการสำรวจโอกาสการลงทุนที่หลากหลายและมีศักยภาพ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์และความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง จะเป็นก้าวสำคัญที่จะนำพาธุรกิจของท่านก้าวผ่านความท้าทายและคว้าโอกาสแห่งความสำเร็จไปได้
