พลิกวิกฤต! เจาะลึกผลประกอบการอสังหาฯ ไทย ปี 2566: ใครคือ “ผู้รอด” และ “ผู้ชนะ” ในสมรภูมิที่ผันผวน?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 นั้น ถือเป็นหนึ่งในบททดสอบที่ท้าทายที่สุดสำหรับผู้ประกอบการทุกราย แม้ว่าจะมีสัญญาณที่ดีจากการฟื้นตัวในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับตาลปัตร เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ อันเป็นผลมาจากปัจจัยรอบด้าน ทั้งก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซายังคงต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการเก็บเกี่ยว ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักได้เท่าที่คาดหวัง ยิ่งเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 ภาพรวมก็ยังคงฉายแววไม่สดใสเท่าปีที่ผ่านมา
ด้วยความมุ่งมั่นที่จะทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่ยากลำบากนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถพิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิอันดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้ปี 2566: ความท้าทายที่สะท้อนผ่านตัวเลข
ภาพรวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายในปี 2566 ได้อย่างชัดเจน โดยมีรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้ไป 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขการลดลงโดยรวมอาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่ากังวลใจยิ่งกว่า เนื่องจากมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหา รายได้รวมลดลง อย่างมีนัยสำคัญ
ผลกระทบที่รุนแรงขึ้นปรากฏในกลุ่มบริษัทที่ รายได้รวมติดลบในระดับ 20% อัพ ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราวๆ -28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ไม่น้อยหน้า ด้วยรายได้ที่หดตัวไป -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นหลักในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และปริมณฑล ก็ยังคงเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในบรรดา 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราวๆ -4%
Sansiri ผงาด! แซงหน้า AP คว้าแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
ท่ามกลางสมรภูมิที่เต็มไปด้วยความท้าทาย Sansiri (SIRI) สามารถฉายแสงโดดเด่นด้วยการก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตถึง 12% อย่างน่าประทับใจ ส่งผลให้แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ขณะที่ Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) คว้าอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำอื่นๆ ที่ติด Top 10 มีดังนี้:
อันดับ 6: SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท
อันดับ 7: U City (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท
อันดับ 8: Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท
อันดับ 9: Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท
อันดับ 10: Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการทำธุรกิจหลักจริงๆ การพิจารณา รายได้จากการขาย ถือเป็นดัชนีชี้วัดที่สำคัญที่สุด หลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน แต่รายได้จากการขายโดยตรง คือหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เมื่อพิจารณาจากรายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่างๆ ก็จะมีการปรับเปลี่ยนไป
สำหรับทั้ง 41 บริษัทที่เก็บข้อมูล สามารถทำ รายได้จากการขายรวม ได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหา รายได้จากการขายลดลง จากปี 2565
ผลกระทบที่รุนแรงปรากฏในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกฮวบถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นเบอร์ 1 ในภาพรวมรายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 ของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาด! ครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
ในส่วนของ รายได้จากการขาย นั้น AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำได้อย่างสง่างาม ด้วยรายได้รวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่เข้ามาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างมั่นคง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ส่วน SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จเป็นครั้งแรก ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
สำหรับอันดับอื่นๆ ใน Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีดังนี้:
อันดับ 6: Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท
อันดับ 7: Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท
อันดับ 8: Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท
อันดับ 9: Quality House (QH) มาเงียบๆ แต่สม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท
อันดับ 10: Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) โชว์ฟอร์มร้อนแรง! รายได้จากการขายทะยาน 103%
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) หลังจากที่ได้ลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่องหลายโครงการ ในปี 2566 CPN ได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนอย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ตัวเลขนี้บ่งชี้ถึงศักยภาพอันแข็งแกร่งและการบริหารจัดการโครงการที่มีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: ดัชนีชี้วัด “ผู้ชนะตัวจริง”
สุดท้ายแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถทำยอดขายได้มากเพียงใด หากสุดท้ายแล้วมี กำไรสุทธิ น้อย ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะ ขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่การระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับคืนมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาด! ขึ้นแท่นเบอร์ 1 กำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
แม้จะเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลง แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงสามารถรักษาตำแหน่งแชมป์ด้านกำไรสุทธิไว้ได้ในปี 2566 ด้วยกำไรถึง 7,495 ล้านบาท ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว
AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท ขณะที่ Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำอื่นๆ ที่ติด Top 10 ด้านกำไรสุทธิ มีดังนี้:
อันดับ 6: SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
อันดับ 7: Quality House (QH) ด้วยกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
อันดับ 8: Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท
อันดับ 9: Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท
อันดับ 10: Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิที่ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 จะยังคงท้าทาย
ข้อมูลทั้งหมดนี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา การวิเคราะห์นี้แสดงให้เห็นถึงความซับซ้อนและความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ที่ผ่านมา เราได้เห็นทั้งผู้ที่สามารถยืนหยัด ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ และผู้ที่ต้องเผชิญกับความยากลำบาก
ขณะที่ปี 2567 กำลังจะก้าวเข้ามา ภาพรวมยังคงส่งสัญญาณว่าเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการทุกราย การปรับตัวกลยุทธ์ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการทำความเข้าใจความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นอนนี้ไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้คือเครื่องมือสำคัญที่จะช่วยให้ท่านเข้าใจถึงพลวัตของตลาด และเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่จะมาถึง ร่วมติดตามและวิเคราะห์แนวโน้มของภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย ไปพร้อมกับเรา เพื่อการตัดสินใจลงทุนที่ชาญฉลาดและยั่งยืนในอนาคต
