วิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้นำตัวจริง?
ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความไม่แน่นอนที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง สวนทางกับความคาดหวังที่เคยมีโมเมนตัมเชิงบวกต่อเนื่องมาจากปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงที่ภาคธุรกิจเริ่มส่งสัญญาณของการฟื้นตัว แต่แล้วสถานการณ์กลับตาลปัตรเมื่อตลาดเริ่มเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ยังคงยืดเยื้อยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งความคึกคักตามฤดูกาล (High Season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมของตลาดในปี 2567 ก็ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายที่ต่อเนื่องมาจากปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพ และภูมิภาคมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการปรับตัวของตลาดอย่างใกล้ชิด ทั้งในช่วงขาขึ้นและขาลง การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จึงเป็นเครื่องมือสำคัญในการประเมินสภาวะตลาดที่แท้จริง Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อเจาะลึกว่าในสถานการณ์อันท้าทายนี้ แต่ละบริษัทสามารถรับมือกับแรงกดดันและรักษาผลการดำเนินงานของตนเองไว้ได้มากน้อยเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็นผู้นำที่แท้จริงของวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปีที่ผ่านมา
รายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ชัดเจน
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย คิดเป็น -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์กลับน่ากังวลกว่าที่คิด โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ของบริษัทที่สำรวจ ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
กลุ่มบริษัทที่ประสบกับภาวะรายได้รวมที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึงหลัก 20% ขึ้นไปนั้น มีหลายราย เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว -28% เช่นเดียวกับ Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่เผชิญกับตัวเลขติดลบในอัตราใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raymond Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LALIN) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในเรื่องความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีผลกระทบนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในบรรดา 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยแต่ยังอยู่ในแดนลบที่ -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากจะวัดกันที่ผลการดำเนินงานที่เป็นหัวใจหลักของธุรกิจ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขาย (Revenue from Sales) จะเป็นตัวชี้วัดที่แม่นยำและสะท้อนภาพความเป็นจริงได้ดีกว่ารายได้รวม เนื่องจากการพิจารณารายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นๆ เช่น ค่าเช่า ดอกเบี้ย หรือการขายสินทรัพย์ที่อาจไม่เกี่ยวข้องกับการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวมอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายสูงถึง 299,979 ล้านบาท และในจำนวน 41 บริษัทนี้ มีถึง 30 บริษัท หรือเกือบ 73% ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจปรากฏในหลายบริษัท อาทิ Raymond Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผู้นำด้านยอดขาย: AP (Thailand) ชนะขาด, Sansiri โตโดดเด่น
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ กทม ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 นั้น AP (Thailand) สามารถกลับมาทวงตำแหน่งอันดับ 1 ได้สำเร็จ ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท ตามมาด้วย Sansiri (SIRI) ในอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายไว้ได้ถึง 7%
Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งไว้ได้ต่อเนื่องในอันดับ 3 ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ทำผลงานได้อย่างน่าประทับใจ ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และยังเป็นอีกบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตของรายได้ในแดนบวกได้ถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้จะมียอดขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) มาในอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้รายได้จากการขายจะลดลงถึง -24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ที่อันดับ 8 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่มีผลงานโดดเด่นจนน่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: บทสรุปของการบริหารจัดการต้นทุนและประสิทธิภาพ
แม้ว่ายอดขายจะเป็นปัจจัยสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว ความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม หรือแม้แต่โครงการทั่วไปนั้นวัดกันที่ความสามารถในการทำกำไรสุทธิ การเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาถึง 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิดยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท (คิดเป็นเกือบครึ่งหนึ่ง) มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นผู้นำกำไรสุทธิ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566นั้น Land and Houses ยังคงยืนหนึ่งในฐานะแชมป์เก่า แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถกวาดกำไรไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท เหตุผลสำคัญที่ทำให้ LH มีกำไรสุทธิสูงเช่นนี้ มาจากการบันทึกกำไรพิเศษราว 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากปราศจากรายการพิเศษนี้ Supalai ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสที่จะขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว
AP (Thailand) ติดอันดับ 3 อย่างเฉียดฉิว ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
SC Asset เป็นอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท โดยเฉือน Quality Houses ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี Pruksa Holding มาในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ผลประกอบการที่ปรากฏนี้ เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนของสภาวะตลาด อสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ซึ่งคาดการณ์ว่ายังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการทุกราย การแข่งขันที่รุนแรง ความผันผวนของต้นทุนวัสดุ อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังมีความเปราะบาง ล้วนเป็นปัจจัยที่ต้องนำมาพิจารณาอย่างรอบคอบ
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ โอกาสในการเติบโตยังคงมีอยู่สำหรับบริษัทที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง มีความสามารถในการปรับตัว และเข้าใจความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์เทรนด์ใหม่ๆ เช่น บ้านเพื่อสุขภาพ (Wellness Homes) โครงการที่อยู่อาศัยพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบวงจร (Mixed-use Developments) หรือการให้ความสำคัญกับเทคโนโลยีและนวัตกรรมในการบริหารจัดการโครงการ จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
สำหรับผู้บริโภคที่กำลังมองหา คอนโดมิเนียม กรุงเทพ หรือบ้านในทำเลศักยภาพ การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน เปรียบเทียบข้อเสนอ และทำความเข้าใจสภาวะตลาด จะช่วยให้ตัดสินใจลงทุนได้อย่างมั่นใจ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ผมขอเชิญชวนทุกท่านที่สนใจร่วมเจาะลึกข้อมูลเชิงลึก และวางแผนกลยุทธ์การลงทุนหรือการดำเนินธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ให้สอดคล้องกับทิศทางตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป หากท่านต้องการคำปรึกษาหรือต้องการสำรวจโอกาสในการลงทุน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย ในทำเลที่น่าสนใจ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญ เพื่อร่วมกันสร้างความสำเร็จในตลาดที่เต็มไปด้วยพลวัตนี้
