เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ปัจจัยลบยังคุมตลาด สัญญาณการฟื้นตัวต้องลุ้นหนักในปี 2567
ปี 2566 ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวในปี 2565 จะส่งต่อมาถึงต้นปี แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผัน เมื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ อันเป็นผลพวงจากปัจจัยภายในประเทศหลายประการ ทั้งความไม่แน่นอนทางการเมืองช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความผันผวนของสภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติเป็นไฮซีซั่นอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง ลุกลามมาจนถึงต้นปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงไม่สดใสเท่าที่ควร
ด้วยภาพรวมดังกล่าว Property Mentor ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาอย่างยาวนาน จึงได้ดำเนินการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าบริษัทเหล่านี้สามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดท่ามกลางมรสุมนี้ได้จริง
ภาพรวมรายได้ปี 2566: ยอดรวมหดตัวเล็กน้อย แต่กว่าครึ่งบริษัทเผชิญรายได้ลดลง
ผลการสำรวจพบว่า ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม หากเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าในจำนวน 41 บริษัท มีถึง 25 แห่ง ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับบริษัทส่วนใหญ่ในตลาด
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LALIN) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความมั่นคง ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีแรงกดดันนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้รวมปี 2566: แสนสิริครองแชมป์
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 ตกเป็นของ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท แซงหน้าอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมชื่อ U City) (ปัจจุบันคือ Univerture) ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของการดำเนินธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาถึงแก่นแท้ของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การวัดผลจาก “รายได้จากการขาย” จะมีความสำคัญและสะท้อนผลการดำเนินงานในส่วนธุรกิจหลักได้ชัดเจนกว่ารายได้รวม ซึ่งมักจะรวมถึงรายได้จากส่วนอื่น ๆ ด้วย
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวมทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมาก เช่น Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ผู้นำอย่าง AP (Thailand) (AP) ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด พบว่ามีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้จากการขายปี 2566: AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าอันดับ 2 อย่าง แสนสิริ (SIRI) ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
ตามมาด้วยอันดับ 4 SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้ในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ที่เข้ามาอย่างเงียบ ๆ แต่ก็ยังคงรักษามาตรฐานได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของการบริหารจัดการ
อย่างไรก็ตาม ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากสุดท้ายแล้วไม่สามารถทำกำไรเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ไม่อาจกล่าวได้ว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัทที่กำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นผู้นำด้านกำไรสูงสุด
สำหรับ Top 10 บริษัทที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงมาก แต่ก็สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ LH ขึ้นเป็นอันดับ 1 คือ การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่ง เข้ากองทุนเป็นมูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ที่ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท ก็น่าจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
อันดับ 3 คือ AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไรไป 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่าง แสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท โดยแสนสิริมีอัตราการเติบโตของกำไรที่น่าประทับใจถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 25% ก็ตาม
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality Houses (QH) ที่ทำกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่ทำกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ยังคงท้าทาย
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์นี้ เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนถึงความท้าทายที่ตลาดต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มยังบ่งชี้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้ การจะประเมินว่าบริษัทใดจะสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ได้ดีที่สุดนั้น จำเป็นต้องติดตามปัจจัยต่างๆ อย่างใกล้ชิด รวมถึงการเปลี่ยนแปลงของนโยบายเศรษฐกิจ ความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน การพัฒนานวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และการสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภค
หากคุณเป็นนักลงทุน หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หรือต้องการทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดอย่างลึกซึ้ง เพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสภาวะปัจจุบัน อย่าพลาดการติดตามบทวิเคราะห์เชิงลึกและแนวโน้มตลาดจากผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อนำข้อมูลเหล่านี้ไปประกอบการตัดสินใจที่สำคัญของคุณ.
