บทวิเคราะห์เชิงลึก: สุขภาพธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 – ใครคือผู้คว้าชัยท่ามกลางความท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคธุรกิจนี้ แม้จะมีแรงส่งจากปี 2565 ที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง แต่ภาพรวมกลับสวนทาง ตลาดเริ่มชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาปกติที่จะคึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่หวัง ส่งผลให้สถานการณ์ในปี 2567 ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินขีดความสามารถในการปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวน ตลอดจนการค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีที่ผ่านมา
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
สำหรับปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือว่าลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท คิดเป็นการหดตัวประมาณ -1.2% ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าตกใจนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความยากลำบากในการรักษาฐานลูกค้าและกำลังซื้อ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงและมีรายได้รวมติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28%, และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหา -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ที่เป็นที่รู้จักในด้านความมั่นคง ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อน นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่ติดลบเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
บทพิสูจน์แชมป์รายได้รวม: แสนสิริ ผงาดนำ AP (Thailand)
เมื่อพิจารณารายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ทวงบัลลังก์ ผู้นำตลาดที่อยู่อาศัย
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาถึง “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ได้มาจากการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย อันดับใน Top 10 ย่อมมีการเปลี่ยนแปลง
ภาพรวมของ 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงถึงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักหนาสาหัสในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังเห็นรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย: การกลับมาของผู้นำตัวจริง
ในส่วนของ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้วยรายได้ 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ตามมาติดๆ ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท แสนสิริยังคงเป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายให้เป็นบวกได้ที่ 7% อันดับ 3 คือ Supalai ที่ยังคงรักษามาตรฐานได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้ 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation พุ่งขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้ 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตที่แข็งแกร่งถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยรายได้ 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก ก็ยังสามารถประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะเห็นรายได้ลดลงถึง -24% ก็ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ที่มีรายได้ 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลจากการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก โดยในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของ “ผู้ชนะ”
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากผลกำไรสุทธิหรือกำไรที่แท้จริงที่เข้ากระเป๋าเหลือน้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อน
Land and Houses ยืนหนึ่ง “แชมป์กำไร” แม้รายได้รวมจะลดลง
เมื่อพิจารณาถึงกำไรสุทธิสูงสุด 10 อันดับแรก Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำได้สำเร็จด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง เหตุผลสำคัญมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรพิเศษถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ Supalai คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว อันดับ 4 คือแสนสิริ ซึ่งมีการเติบโตของกำไรอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ทำกำไรได้ 5,846 ล้านบาท อันดับ 5 คือ Origin Property ด้วยกำไร 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน -25%
อันดับ 6 คือ SC Asset ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
บทสรุปผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่เต็มไปด้วยความท้าทายในปี 2566 และมีแนวโน้มว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในภาคส่วนนี้
การวิเคราะห์นี้แสดงให้เห็นถึงความซับซ้อนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ไม่ได้วัดกันเพียงแค่ยอดขายหรือรายได้รวม แต่รวมถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน การสร้างอัตรากำไรที่แข็งแกร่ง และการปรับตัวให้เข้ากับปัจจัยภายนอกที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการศึกษาแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างลึกซึ้ง เพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญ
อย่าพลาดโอกาสในการก้าวทันเทรนด์อสังหาริมทรัพย์! หากคุณต้องการรับคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการเจาะลึกข้อมูลเฉพาะสำหรับธุรกิจของคุณ เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในปี 2567 โปรดติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมสร้างสรรค์อนาคตที่มั่นคงในวงการอสังหาริมทรัพย์ของคุณ
