วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ความท้าทายและการปรับตัวของผู้เล่นหลัก
ปี 2566 นับเป็นปีแห่งการประเมินสถานการณ์ที่ซับซ้อนสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์การเติบโตอย่างมีนัยสำคัญจากโมเมนตัมของปี 2565 ตลาดกลับเผชิญกับสภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อต่อเนื่องมาตลอดทั้งปี โดยมีปัจจัยทั้งภายในและภายนอกประเทศเข้ามามีอิทธิพลอย่างมาก แม้แต่ช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยและการลงทุน ก็ยังไม่สามารถสร้างแรงส่งให้ตลาดฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมของอุตสาหกรรมในปี 2567 ยังคงมีความท้าทายรออยู่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และชี้ให้เห็นถึงกลยุทธ์ที่บริษัทต่างๆ นำมาใช้ในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวน รวมถึงการระบุถึงผู้ที่มีศักยภาพในการเป็นผู้นำที่แท้จริงในภูมิทัศน์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การทรงตัวท่ามกลางแรงกดดัน
จากการสำรวจข้อมูล พบว่า 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมอยู่ที่ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่อุตสาหกรรมต้องเผชิญ อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นว่าการชะลอตัวนี้ส่งผลกระทบในวงกว้าง
บริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงกว่า 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LALIN) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ยืนหนึ่ง! คว้าตำแหน่งผู้นำรายได้รวมสูงสุด
ในภาพรวมรายได้รวมประจำปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถครองตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้รวมสูงถึง 39,082 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโต 12% จากปีก่อนหน้า โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี
ตามมาด้วย ศุภาลัย (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท, Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ในอันดับถัดมา ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, U City (U) หรือชื่อเดิมคือ Universal Utilities ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท (แม้ว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างธุรกิจและชื่อบริษัท แต่ยังคงเป็นผู้เล่นที่มีบทบาทในอุตสาหกรรม), Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และปิดท้ายใน Top 10 ด้วย Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาผลการดำเนินงานที่แท้จริง จำเป็นต้องให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง เมื่อเราเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย จะพบว่าภูมิทัศน์ของผู้เล่นหลักมีการเปลี่ยนแปลงไป
สำหรับ 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ พบว่าสามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบนี้เห็นได้ชัดเจนในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าเป็นห่วงคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในแง่รายได้รวม ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง ซึ่งชี้ให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ท้าทายสำหรับผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยโดยตรง
AP (Thailand) ทวงคืนตำแหน่งผู้นำรายได้จากการขาย
ในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ (SIRI) ที่เข้ามาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม แสนสิริถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ซึ่งบ่งชี้ถึงความแข็งแกร่งในกลยุทธ์การขาย
ศุภาลัย (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถไต่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลการเติบโตในแดนบวกถึง 13%
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Quality House (QH) ที่มักจะทำผลงานได้อย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และปิดท้ายใน Top 10 ด้วย Property Perfect (PF) ที่ 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) คืออีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและสมควรกล่าวถึงอย่างยิ่ง หลังจากการปูพรมพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งการเก็บเกี่ยวผลิดอกออกผล โดย CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนถึงศักยภาพที่แข็งแกร่งของ CPN ในการพัฒนาและส่งมอบโครงการที่ตอบสนองความต้องการของตลาด
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสร้างรายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถนำเงินเข้ากระเป๋าได้มาก ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งสามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิ
แม้จะเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลง แต่ Land and Houses (LH) ก็สามารถผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ด้วยกำไรสุทธิสูงถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ผลักดันผลประกอบการของ LH คือกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากปราศจากการขายสินทรัพย์ดังกล่าว ศุภาลัย (SPALI) คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยในปี 2566 ศุภาลัยทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ซึ่งมีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
แสนสิริ (SIRI) ตามมาในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% สะท้อนถึงการฟื้นตัวและกลยุทธ์การขายที่แข็งแกร่ง
Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 25% แต่ก็ยังคงเป็นหนึ่งในผู้ทำกำไรสูงสุด
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และปิดท้ายใน Top 10 ด้วย Central Pattana (CPN) ซึ่งทำกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญในปี 2567 ที่กำลังจะมาถึง ปัจจัยขับเคลื่อนตลาดที่ผันผวน ทั้งสภาวะเศรษฐกิจมหภาค นโยบายภาครัฐ และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนมีอิทธิพลต่อการตัดสินใจของผู้พัฒนาโครงการและผู้บริโภค
อย่างไรก็ตาม ในความท้าทาย ย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่มีวิสัยทัศน์ กลยุทธ์ที่ยืดหยุ่น และความสามารถในการปรับตัว การวิเคราะห์เชิงลึกนี้เป็นเพียงจุดเริ่มต้นในการทำความเข้าใจภูมิทัศน์ของอสังหาริมทรัพย์ไทย เราจะยังคงติดตามพัฒนาการและกลยุทธ์ของแต่ละบริษัทอย่างใกล้ชิด เพื่อให้ข้อมูลเชิงลึกที่เป็นประโยชน์ต่อการวางแผนธุรกิจและการลงทุนของท่าน
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่ต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อนำไปปรับใช้กับการตัดสินใจทางธุรกิจ หรือกำลังมองหาโซลูชันที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่าน อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมนำเสนอประสบการณ์และความเชี่ยวชาญ เพื่อร่วมกันก้าวข้ามความท้าทายและสร้างความสำเร็จไปด้วยกันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างไม่หยุดนิ่ง
