ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: การประเมินผลเชิงลึกและการคาดการณ์อนาคต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มาเป็นระยะเวลายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดนี้มาหลายครั้ง ทั้งช่วงขาขึ้นที่คึกคัก และช่วงขาลงที่ต้องใช้ความรัดกุมในการบริหารจัดการ ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งหลายฝ่ายคาดหวังว่าจะเป็นปีแห่งการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง หลังจากการเริ่มต้นที่ดีในปี 2565 แต่ทว่า ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้ และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแท้จริงภายใต้สภาวะตลาดเช่นนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณของการชะลอตัว
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ถึงภาพรวมที่ซับซ้อนกว่าที่คาดการณ์ไว้
ในบรรดาบริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมติดลบในระดับสูง เราพบกลุ่มบริษัทที่น่าสนใจ เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LL) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณารายได้รวม Top 10 บริษัทในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท ซึ่งเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City (U) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงนั้น จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย จะทำให้เราเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำได้ทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ในกลุ่มบริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เราพบ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นเบอร์ 1 ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้ 36,927 ล้านบาท แซงหน้าอันดับ 2 อย่าง แสนสิริ (SIRI) ที่ทำรายได้ 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% อันดับ 3 ยังคงเป็น ศุภาลัย (SPALI) ที่รักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ Land and Houses (LH) ที่ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง โดยมีรายได้รวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) ที่แม้รายได้จะลดลง 24% แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่มักจะทำผลงานได้สม่ำเสมอ โดยมีรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท นี่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตอย่างก้าวกระโดดในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
กำไรสุทธิ: บทสรุปของการบริหารจัดการที่แท้จริง
ท้ายที่สุด การวัดผลความสำเร็จที่แท้จริง ไม่ได้อยู่ที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่ “กำไรสุทธิ” ซึ่งสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน การดำเนินงาน และความสามารถในการทำกำไร ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ Land and Houses (LH) ซึ่งสามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมลดลง เหตุผลหลักมาจากกำไรพิเศษจำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
AP (Thailand) (AP) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่าง แสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ผลประกอบการที่ได้วิเคราะห์มานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และคาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน ปัจจัยต่างๆ ทั้งภาวะเศรษฐกิจโลกและในประเทศ อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และความไม่แน่นอนทางการเมือง ยังคงเป็นแรงกดดันต่อตลาด
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัว วางกลยุทธ์ได้อย่างชาญฉลาด และบริหารจัดการได้อย่างมีประสิทธิภาพ การทำความเข้าใจในข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ จะช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถวางแผนและตัดสินใจได้อย่างรอบคอบ เพื่อนำพากลุ่มธุรกิจของตนให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น เราขอเชิญชวนท่านร่วมพูดคุยกับผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันวิเคราะห์ศักยภาพ และวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน เพื่อให้สามารถคว้าโอกาสในตลาดที่เต็มไปด้วยพลวัตนี้ได้อย่างมั่นใจ
