บทวิเคราะห์เจาะลึก: สุขภาพธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ภาพรวม, ชัยชนะที่แท้จริง และแนวโน้มสู่อนาคต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การมองย้อนกลับไปยังผลประกอบการของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 คือการเดินทางผ่านสมรภูมิที่เต็มไปด้วยความท้าทายและความไม่แน่นอน แม้จะมีแรงส่งจากโมเมนตัมเชิงบวกในช่วงปลายปี 2565 แต่ปี 2566 กลับกลายเป็นการทดสอบความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของบริษัทต่างๆ ตลอดห่วงโซ่อุปทานอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรุงเทพมหานคร และเมืองท่องเที่ยวหลักๆ อย่างภูเก็ตและเชียงใหม่
ปี 2566 ที่ควรจะเป็นปีแห่งการฟื้นตัวอย่างเต็มรูปแบบ กลับพบว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ยังคงต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ไตรมาส 4 ซึ่งโดยปกติถือเป็นช่วงไฮซีซั่นที่ตลาดจะมีชีวิตชีวา กลับไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างมีนัยสำคัญ
เพื่อให้เห็นภาพรวมและเข้าใจกลไกของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ดียิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสภาวะเช่นนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่บ่งชี้ถึงแนวโน้มที่น่ากังวล
สำหรับปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้แม้จะลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงการกระจายตัวของผลกระทบเชิงลบไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักที่สุด คือกลุ่มที่มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development Plc. (LPN), Eastern Star Real Estate Plc. (ESTAR) และ Country Group Development Plc. (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land Plc. (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property Plc. (LALIN) -23%, Major Development Plc. (MJD) -22% และ Siamese Asset Plc. (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses Plc. (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านเสถียรภาพ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) Plc. (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยน้อยกว่า 1%, Supalai Plc. (SPALI) -10%, Pruksa Holding Plc. (PPH) -9% และ Origin Property Plc. (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาในเชิงลึก เพื่อประเมินความสามารถในการทำธุรกิจหลักของบริษัท อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และทั่วประเทศแล้ว “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เพราะรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่นที่ไม่ได้เกี่ยวข้องกับการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมาก ได้แก่ Raimon Land Plc. (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development Plc. (LPN) -เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses Plc. (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) Plc. (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขาย
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยอดขายสูงสุดปี 2566: การแข่งขันที่เข้มข้น
แม้จะเผชิญกับความท้าทาย แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถรักษาความสามารถในการขายได้อย่างน่าประทับใจ โดย 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
AP (Thailand) Plc. (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
Sansiri Plc. (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai Plc. (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation Plc. (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และติด Top 5)
Pruksa Holding Plc. (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses Plc. (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 แม้รายได้จะลดลง)
Frasers Property (Thailand) Plc.: 10,019 ล้านบาท
Origin Property Plc. (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังเกาะกลุ่ม Top 10)
Quality House Plc. (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect Plc. (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana Plc. (CPN) ที่มีผลงานโดดเด่นอย่างน่าสนใจ โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายและเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างมีนัยสำคัญ
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความอยู่รอดและศักยภาพในการเติบโต
ท้ายที่สุดแล้ว แม้ว่าบริษัทจะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากไม่สามารถเปลี่ยนเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ไม่อาจถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ภาคกลาง และทั่วประเทศได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางรายขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทำกำไรสูงสุดปี 2566: ผู้แข็งแกร่งที่แท้จริง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses Plc. (LH): 7,495 ล้านบาท (แชมป์เก่าที่สามารถรักษาตำแหน่งได้ แม้รายได้ลดลงอย่างมาก สาเหตุหลักมาจากกำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
Supalai Plc. (SPALI): 6,083 ล้านบาท (เกือบคว้าอันดับ 1 หากไม่มีรายการพิเศษของ LH)
AP (Thailand) Plc. (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri Plc. (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property Plc. (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25% แต่ยังติด Top 5)
SC Asset Corporation Plc. (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House Plc. (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding Plc. (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Plc.: 1,865 ล้านบาท
Central Pattana Plc. (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มสำหรับปี 2567: บททดสอบครั้งใหม่ของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากข้อมูลผลประกอบการในปี 2566 ที่ Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์มานี้ สะท้อนให้เห็นว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย ทั้งในด้านการแข่งขันและสภาวะตลาด การประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัทในการรับมือกับปัจจัยภายนอกและบริหารจัดการภายใน จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนที่ต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึก หรือมองหาโอกาสในการลงทุนใน คอนโดมิเนียมราคาดี หรือ บ้านเดี่ยวพร้อมอยู่ ในทำเลศักยภาพ เราขอเชิญชวนท่านเข้ามาปรึกษาทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน ในการนำทางผ่านความผันผวนของตลาด อสังหาริมทรัพย์ และคว้าโอกาสในอนาคต เพื่อสร้างความเติบโตอย่างยั่งยืน.
