วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ย้อนรอยความท้าทาย วิเคราะห์ผู้ชนะที่แท้จริง และแนวโน้มปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเคลื่อนไหวของตลาดมาอย่างใกล้ชิด และสามารถยืนยันได้ว่า ปี 2566 เป็นอีกปีที่ทดสอบความแข็งแกร่งของทุกบริษัทที่เกี่ยวข้องอย่างแท้จริง หากย้อนกลับไปในช่วงปลายปี 2565 หลายฝ่ายคาดการณ์ถึงโมเมนตัมเชิงบวกที่จะส่งต่อไปยังปีถัดไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อการเมืองเริ่มมีทิศทางที่ชัดเจน แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ได้ลากยาวต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงฤดูไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักได้ และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 ภาพรวมก็ยังคงไม่สู้ดีนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์และประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามแข่งที่เต็มไปด้วยอุปสรรคนี้
ภาพรวมรายได้: การหดตัวที่น่ากังวล แต่บางบริษัทยังคงแข็งแกร่ง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ตัวเลขรวมนี้อาจไม่สามารถสะท้อนภาพจริงได้ทั้งหมด เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่บ่งชี้ถึงภาวะตลาดที่กำลังเผชิญความยากลำบาก
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดในแง่ของรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development Plc. (LPN), Eastern Star Real Estate Plc. (ESTAR) และ Country Group Development Plc. (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land Plc. (RML) ที่ -26%, Lalin Property Plc. (LL) ที่ -23%, Major Development Plc. (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset Plc. (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses Plc. (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นภาวะรายได้รวมติดลบ โดยลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) Plc. (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai Plc. (SPALI) ที่ -10% และ Pruksa Holding Plc. (PPH) ที่ -9% รวมถึง Origin Property Plc. (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
สถิติรายได้รวม Top 10 ปี 2566:
Sansiri Plc. (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) Plc. (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai Plc. (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses Plc. (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding Plc. (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation Plc. (SC): 24,487 ล้านบาท
U City Plc. (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ Univenture)
Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property Plc. (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate Plc. (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัทได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น โฉมหน้าของ Top 10 บริษัท ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ โดยในกลุ่ม 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงราว 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
ในบรรดาบริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land Plc. (RML) ที่ -78%, L.P.N. Development Plc. (LPN) ที่เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses Plc. (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) Plc. (AP) ที่เป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
สถิติรายได้จากการขาย Top 10 ปี 2566:
AP (Thailand) Plc. (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri Plc. (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai Plc. (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation Plc. (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding Plc. (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses Plc. (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property Plc. (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses Plc. (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect Plc. (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana Plc. (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม โดยในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว การวัดความสำเร็จของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ไม่ได้อยู่ที่ปริมาณรายได้เพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่ “กำไรสุทธิ” ที่สามารถทำได้จริง และนำกลับเข้ากระเป๋าได้มากน้อยเพียงใด ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และอีกกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
สถิติ กำไรสุทธิ Top 10 ปี 2566:
Land and Houses Plc. (LH): 7,495 ล้านบาท
หมายเหตุ: รายได้ส่วนใหญ่มาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท ให้กับกองทุน
Supalai Plc. (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) Plc. (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri Plc. (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property Plc. (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation Plc. (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses Plc. (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding Plc. (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana Plc. (CPN): 1,610 ล้านบาท
หมายเหตุ: ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท
วิเคราะห์แนวโน้มและกลยุทธ์สำหรับปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และโอกาสที่ต้องไขว่คว้า
จากข้อมูลที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สรุปได้ว่าปี 2567 ยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคการพัฒนาและขายโครงการที่อยู่อาศัย จากภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังคงต้องเฝ้าระวัง
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับบริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ในต้นทุนที่เหมาะสม และมีสินค้าที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในทำเลศักยภาพ พร้อมกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่ง จะยังคงสามารถเติบโตได้อย่างยั่งยืน
การบริหารต้นทุนและประสิทธิภาพในการดำเนินงาน (Operational Efficiency): บริษัทที่มีการบริหารจัดการต้นทุนการก่อสร้าง ต้นทุนทางการเงิน และต้นทุนการดำเนินงานได้ดี จะมีความได้เปรียบในการแข่งขันอย่างมาก การนำเทคโนโลยีมาช่วยในการบริหารจัดการโครงการ การลดของเสีย และการเพิ่มประสิทธิภาพการผลิต จะเป็นกุญแจสำคัญ
การเข้าถึงแหล่งเงินทุนและต้นทุนทางการเงิน (Financing and Cost of Capital): ในภาวะที่อัตราดอกเบี้ยยังคงเป็นปัจจัยสำคัญ บริษัทที่มีความสัมพันธ์ที่ดีกับสถาบันการเงิน หรือสามารถระดมทุนผ่านช่องทางอื่นๆ ได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะสามารถรักษาความสามารถในการแข่งขันและต้นทุนทางการเงินที่ต่ำได้
การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตรงกับความต้องการของตลาด (Market-Driven Product Development): การวิจัยและพัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มที่กำลังซื้อยังคงแข็งแกร่ง เช่น โครงการที่เน้นความคุ้มค่า ทำเลที่เดินทางสะดวก สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน หรือโครงการที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างยอดขาย
กลยุทธ์การตลาดและการขายที่สร้างสรรค์ (Innovative Marketing and Sales Strategies): การใช้ช่องทางการสื่อสารที่หลากหลาย การสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า และการนำเสนอโปรโมชั่นที่น่าสนใจ จะช่วยกระตุ้นยอดขายและสร้างความแตกต่างให้กับแบรนด์
การกระจายความเสี่ยงและการลงทุนในธุรกิจที่เกี่ยวข้อง (Diversification and Synergistic Investments): บริษัทที่ไม่ได้พึ่งพิงรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว แต่มีการกระจายการลงทุนในธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวเนื่อง เช่น ธุรกิจโรงแรม ธุรกิจบริหารจัดการสินทรัพย์ หรือธุรกิจพลังงาน จะช่วยลดความเสี่ยงและสร้างกระแสรายได้ที่มั่นคง
ศักยภาพของตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑล (Bangkok and Periphery Market Potential): แม้ตลาดโดยรวมจะชะลอตัว แต่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังคงเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจและมีกำลังซื้อที่สูง หากมีการพัฒนาโครงการที่ตรงกับความต้องการและทำเลที่เหมาะสม ก็ยังมีโอกาสในการสร้างยอดขายที่ดี
ปี 2567 จะเป็นอีกปีที่พิสูจน์ความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ที่สามารถมองเห็นโอกาสท่ามกลางความท้าทาย วางกลยุทธ์ได้อย่างชาญฉลาด และลงมือปฏิบัติได้อย่างมีประสิทธิภาพเท่านั้น ที่จะสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 การทำความเข้าใจภาพรวมตลาด การวิเคราะห์จุดแข็งและจุดอ่อนของแต่ละบริษัท และการประเมินศักยภาพของโครงการ จะเป็นก้าวแรกที่สำคัญสู่ความสำเร็จ.
