วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครคือตัวจริงในสนามแข่งขัน?
ปี 2566 นับเป็นอีกหนึ่งปีที่สร้างความท้าทายอย่างยิ่งให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่ธุรกิจกำลังเริ่มตั้งไข่ แต่ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ปัจจัยจากความไม่แน่นอนทางการเมืองช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ส่งผลกระทบต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลมาถึงต้นปี 2567 สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางและความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามแนวโน้มและวิเคราะห์ข้อมูลอย่างใกล้ชิด Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าบริษัทเหล่านี้รับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามแข่งขันอันดุเดือดนี้
รายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนความท้าทายเชิงภาพรวม
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้ไว้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่ครอบคลุมในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ลดลงในอัตราที่สูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่รอดพ้นจากภาวะนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ ยังเป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ใครกวาดรายได้สูงสุดในปี 2566?
แม้จะมีแรงกดดัน แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถรักษาตำแหน่งผู้นำด้านรายได้ไว้ได้
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
หากจะวัดผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการบวกจากแหล่งอื่น ๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะให้ภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นเกี่ยวกับประสิทธิภาพการดำเนินงานในธุรกิจหลัก
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ตัวเลขที่น่ากังวลคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40%, และ Land and Houses (LH) ที่ลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย ก็ยังพบว่ารายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ใครคือผู้นำด้านรายได้จากการขาย?
การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย เผยให้เห็นการเปลี่ยนแปลงในอันดับผู้นำ:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสามารถในการทำธุรกิจ
ท้ายที่สุดแล้ว การวัดผลความสำเร็จที่แท้จริงไม่ได้อยู่ที่ปริมาณรายได้เพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่ความสามารถในการทำกำไรและสร้างกระแสเงินสดเข้าสู่องค์กร ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ใครครองแชมป์ด้านกำไรสุทธิ?
การวิเคราะห์กำไรสุทธิเผยให้เห็นผู้ชนะที่แท้จริง:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับปัจจัยบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่งมูลค่า 2,500 ล้านบาทเข้ากองทุน)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมไว้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2567 ที่คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก
ในสภาวะตลาดเช่นนี้ การมองหาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถให้คำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุน หรือการบริหารจัดการโครงการที่ตอบโจทย์กับสภาวะตลาดปัจจุบัน จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำแนะนำเชิงกลยุทธ์เพื่อก้าวข้ามความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การปรึกษาผู้มีประสบการณ์โดยตรงคือสิ่งที่จะสร้างความแตกต่างและนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน
