วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายครั้งใหญ่กับโอกาสที่ซ่อนเร้น
ปี 2566 ถือเป็นบทพิสูจน์ที่สำคัญของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากแรงส่งของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง เมื่อตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความหวังให้ตลาดกลับมาร้อนแรงดังเดิม จนเข้าสู่ต้นปี 2567 สัญญาณการฟื้นตัวยังคงปรากฏอย่างจำกัด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์กว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดมาอย่างใกล้ชิด และพบว่าปี 2566 เป็นปีที่ผู้ประกอบการทุกรายต้องงัดกลยุทธ์และศักยภาพทั้งหมดออกมาใช้เพื่อรับมือกับความท้าทายที่ถาโถมเข้ามา Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวม 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดอยู่ได้ และใครคือผู้ที่ต้องเผชิญกับความยากลำบาก
ภาพรวมรายได้ปี 2566: การชะลอตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% จากปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลง ซึ่งสะท้อนถึงภาวะการแข่งขันที่สูงขึ้นและกำลังซื้อที่ชะลอตัว
หลายบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้อย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% อัพ หรือประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีปรากฏการณ์นี้ไปได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่ติดลบเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
แสนสิริ ผงาด! แชมป์รายได้รวมสูงสุด แต่ภาพรวมการขายกลับเปลี่ยนไป
เมื่อพิจารณาตามรายได้รวม บริษัท แสนสิริ (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งแชมป์ไปครอง ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ที่ 26,132 ล้านบาท
ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุด ประกอบด้วย:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S) : 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม เพื่อการวิเคราะห์ผลการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์รายได้จากการขายในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
รายได้จากการขายปี 2566: การแข่งขันที่ดุเดือดและผู้ชนะที่พลิกผัน
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
Raimon Land (RML) เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงถึง -78% ตามมาด้วย L.P.N. Development (LPN) ที่ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาดก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท กลับมีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านยอดขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% ก็ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่ได้เริ่มปูพรมพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ก็แสดงผลงานที่โดดเด่น ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งเป็นการส่งสัญญาณที่ดีถึงศักยภาพในอนาคต
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นปัจจัยสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี และอีกกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อน
Land and Houses ผงาด! แชมป์กำไรสูงสุด แต่ปัจจัยพิเศษหนุน
แม้ว่าภาพรวมรายได้จะติดลบ แต่ Land and Houses (LH) ยังคงเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
แสนสิริ (SIRI) ก็แสดงผลงานด้านกำไรที่น่าประทับใจ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ตามมาด้วย Origin Property (ORI) ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง -25% จากปีก่อน
Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่ พร้อมโอกาสใหม่ๆ
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานั้น สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายของอุตสาหกรรมในปี 2566 การชะลอตัวของเศรษฐกิจ กำลังซื้อที่อ่อนแอ และความผันผวนทางการเมือง ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบ อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ
สำหรับผู้ประกอบการที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ นำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด และสร้างความแตกต่างให้กับผลิตภัณฑ์และบริการ จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่ด้วยประสบการณ์และความเชี่ยวชาญที่สั่งสมมา ผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์และกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง จะสามารถพลิกวิกฤตให้เป็นโอกาส และสร้างการเติบโตที่ยั่งยืนได้
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ประสบความสำเร็จในสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปนี้ ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมที่จะให้คำแนะนำที่ตรงจุดและเป็นประโยชน์สูงสุดแก่ท่าน โปรดติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย.
