ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: ภาพรวมรายได้, ยอดขาย, และกำไรสุทธิ – บทวิเคราะห์เจาะลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 ทิ้งท้ายด้วยม่านแห่งความไม่แน่นอนสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่อุตสาหกรรมกำลังจะทะยานขึ้น จะสานต่อในปีถัดไป ทว่าความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้งตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการฟื้นตัว ก็ยังไม่แสดงสัญญาณที่ชัดเจนนัก และดูเหมือนว่าแนวโน้มนี้จะต่อเนื่องไปยังปี 2567 สร้างความท้าทายใหม่ๆ ให้กับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดฝ่ามรสุมนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่งที่สุด
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวในวงกว้าง
ภาพรวมบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 มีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาท ในปี 2565 แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่รอด โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 5 แห่ง กลับมีรายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
The Top 10 earners of 2023: Sandeeri leads, AP Thailand follows closely
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 ได้แก่:
Sandeeri (SIRI): 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้ได้ภาพที่สะท้อนถึงผลการดำเนินงานที่แท้จริง เราจำเป็นต้องพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับอิทธิพลจากการดำเนินงานอื่นๆ นอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาท ในปี 2565 โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่หนักหน่วงยิ่งขึ้นในส่วนของการสร้างยอดขาย
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่ -78%, L.P.N. Development ที่เกือบ -40%, และ Land and Houses ที่น่าตกใจถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำตลาด ก็ยังพบว่ารายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำยอดขาย, Sandeeri รักษาส่วนแบ่งตลาด
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย 10 อันดับแรกในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (ขึ้นอันดับ 1)
Sandeeri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% เป็นอีกบริษัทที่โตในแดนบวก)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้ลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลสำเร็จ โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาท ในปี 2565
กำไรสุทธิ: ปัจจัยชี้ขาดความเป็น “ผู้ชนะตัวจริง”
แม้การทำรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่สิ่งที่จะตัดสินว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในระยะยาวคือ “กำไรสุทธิ” ที่สามารถนำกลับเข้ากระเป๋าได้
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาท ในปี 2565 โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ทะยานขึ้นเป็นผู้นำกำไร, Supalai และ AP (Thailand) แข่งขันอย่างสูสี
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรสูงจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท (สูสีกับอันดับ 2 อย่างเฉียดฉิว)
Sandeeri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตโดดเด่นถึง 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25% แต่ยังคงติด Top 5)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 6 ไปอย่างหวุดหวิด)
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
การมองไปข้างหน้า: โอกาสและความท้าทายในปี 2567
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงความซับซ้อนและความท้าทายของตลาด การแข่งขันที่เข้มข้น, สภาวะเศรษฐกิจมหภาค, และความผันผวนทางการเมือง ล้วนเป็นปัจจัยที่มีอิทธิพลอย่างยิ่งต่อการตัดสินใจของผู้บริโภคและผู้ลงทุน
ปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ การปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสถานการณ์, การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ, การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง, และการรักษาเสถียรภาพทางการเงิน จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้มานาน ผมเชื่อมั่นว่าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีศักยภาพในการเติบโตระยะยาว อย่างไรก็ตาม ผู้ที่สามารถปรับตัวและสร้างความแตกต่างได้เท่านั้นที่จะสามารถก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำและผู้ชนะที่แท้จริงได้
หากท่านเป็นเจ้าของโครงการ, ผู้บริหารในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์, หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาแนวทางการดำเนินธุรกิจให้ประสบความสำเร็จท่ามกลางความท้าทายนี้ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกและกลยุทธ์ที่เหมาะสมคือสิ่งจำเป็น หากท่านต้องการทราบว่ากลยุทธ์ใดจะเหมาะสมกับธุรกิจของท่าน หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อนำพาท่านไปสู่เป้าหมาย โปรดติดต่อเราวันนี้ เพื่อเริ่มต้นวางแผนอนาคตที่แข็งแกร่งให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่าน.
