เจาะลึกภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ยักษ์ใหญ่เผชิญแรงกดดัน สู่การปรับตัวรับความท้าทายปี 2567
ในฐานะนักวิเคราะห์อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่าทศวรรษ การมองย้อนกลับไปที่ผลการดำเนินงานของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 เปรียบเสมือนการสังเกตการแข่งขันอันดุเดือดบนเวทีที่เต็มไปด้วยปัจจัยท้าทาย จากที่เคยคาดหวังถึงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดจากโมเมนตัมของปี 2565 ตลาดกลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อต่อเนื่องตลอดทั้งปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งความคึกคักอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ชี้ให้เห็นถึงความจำเป็นในการวิเคราะห์เชิงลึกเพื่อทำความเข้าใจกลยุทธ์การรับมือของผู้เล่นหลักในตลาด
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าบริษัทเหล่านี้สามารถปรับตัวและอยู่รอดท่ามกลางความผันผวนได้อย่างไร และใครคือผู้ที่แสดงศักยภาพโดดเด่นที่สุดในปีที่ผ่านมา
รายได้รวม: ภาพรวมที่แสดงถึงการหดตัวเล็กน้อย แต่ภายในมีสัญญาณที่น่ากังวล
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาท ในปี 2565 แต่หากพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ปรับลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ต่างมีรายได้ติดลบราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุด ได้แก่:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการแข่งขันที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักอย่างแท้จริง ต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากบริษัทหลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมมีการเปลี่ยนแปลง
รวมแล้ว 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาท ในปี 2565 และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นเบอร์หนึ่งในแง่รายได้รวม ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด ได้แก่:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ยังเป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง ด้วยการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาท ในปี 2565
กำไรสุทธิ: บทสรุปแห่งความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะสามารถทำยอดขายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถแปลงเป็นเงินสดเข้ากระเป๋าได้อย่างมีนัยสำคัญ ก็ยังไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาท ในปี 2565 และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด มีดังนี้:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนใหญ่มาจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาทเข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25% แต่ยังคงเป็นบริษัทที่ทำกำไรได้ดี)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
การคาดการณ์สำหรับปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญหน้า
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทนี้ สะท้อนให้เห็นถึงความซับซ้อนและความท้าทายที่ตลาด อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และเมืองหลักอื่นๆ กำลังเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มนี้คาดว่าจะดำเนินต่อไปในปี 2567 ซึ่งจะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และ อสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย
การวิเคราะห์นี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของการทำความเข้าใจภูมิทัศน์ของตลาด บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย การที่แต่ละบริษัทจะสามารถปรับตัวและก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นอนนี้ไปได้หรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับกลยุทธ์การบริหารจัดการต้นทุน การสร้างสรรค์นวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงความสามารถในการบริหารความเสี่ยงทางการเงิน
หากคุณเป็นนักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย 2567 หรือสนใจใน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง เพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุนอย่างชาญฉลาดและมีประสิทธิภาพ
หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือปรึกษาแนวทางการลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญของเรา ท่านสามารถเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จทางการเงินในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้แล้ววันนี้
