เจาะลึกงบปี 2566: ใครคือผู้ท้าชิงตัวจริงในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย?
ปี 2566 ที่ผ่านมา ทิ้งไว้เพียงคำถามที่ยังคงค้างคาใจสำหรับผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความคาดหวังที่เคยพุ่งทะยานจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายที่เคยคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายคนคาดหวัง แนวโน้มที่ไม่สดใสนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สร้างความกังวลใจให้กับผู้ประกอบการและนักลงทุนทั่วทั้งแวดวง
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ตรงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ท้าทายนี้ และค้นหาว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางความผันผวน
ภาพรวมผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ปี 2566: รายได้รวมชะลอตัว แต่ภาพรวมรายบริษัทมีความแตกต่าง
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมในปี 2566 ได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แม้ภาพรวมจะดูไม่ต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 บริษัท จากทั้งหมด 41 แห่ง ที่ประสบปัญหา รายได้รวมลดลง
บริษัทที่เห็นการปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงในระดับ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%)
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses ก็ไม่สามารถหลีกหนีภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นสู่แชมป์รายได้รวม: AP (Thailand) แข็งแกร่งในรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาในแง่ของรายได้รวม 10 อันดับแรก ได้แก่:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลประกอบการที่แท้จริงจำเป็นต้องพิจารณาจาก รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีปัจจัยอื่น ๆ เช่น รายได้จากธุรกิจอื่น หรือการขายสินทรัพย์มาประกอบด้วย หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกจะมีความแตกต่างออกไป
รายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับมายืนหนึ่ง สวนกระแสตลาด
ตลอดทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 บริษัท จาก 41 แห่ง ที่มีรายได้จากการขายลดลง
ตัวเลขที่สะท้อนภาพความท้าทายของตลาดอย่างชัดเจน ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (-40%), Land and Houses (-38%) แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% ที่น่าตกใจคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายติดลบ
สำหรับ 10 อันดับแรกในด้านรายได้จากการขายในปี 2566 ประกอบด้วย:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งกำลังเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยในปี 2566 สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายได้อย่างน่าประทับใจ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
แม้รายได้จะมีความสำคัญ แต่การสร้าง กำไรสุทธิ (Net Profit) ที่แข็งแกร่ง คือหัวใจสำคัญในการวัดความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สร้างกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัท ที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ ยังมีอีกกว่า 20 บริษัท ที่มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดเป็นผู้นำกำไรสุทธิ: บทพิสูจน์กลยุทธ์ที่แตกต่าง
เมื่อพิจารณาในแง่ของกำไรสุทธิ 10 อันดับแรก ได้แก่:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (สาเหตุหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ประมาณ 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมในปี 2566 ที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น และปัจจัยภายนอกที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและภาวะเศรษฐกิจ
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ แต่โอกาสยังไม่หมดไป
จากข้อมูลผลประกอบการที่ปรากฏในปี 2566 ทำให้คาดการณ์ได้ว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในประเด็นเรื่อง การบริหารต้นทุน และ การปรับกลยุทธ์ทางการตลาด ให้สอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความยากลำบาก ย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีความแข็งแกร่งทางด้านการเงิน มีผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด และสามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ การมองหา โครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในช่วงเวลาที่ตลาดอาจมีการปรับฐาน จะเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มองการณ์ไกล
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อมั่นว่าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยยังมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว หากผู้ประกอบการสามารถปรับตัวให้เท่าทันกับพลวัตของตลาด และมุ่งเน้นการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับลูกค้าอย่างยั่งยืน
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือผู้ประกอบการที่ต้องการหาแนวทางในการรับมือกับความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์จริง อาจเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้องและนำพาธุรกิจของคุณไปสู่ความสำเร็จ.
