ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: สัญญาณเตือน วิกฤตชะลอตัว หรือโอกาสแห่งการปรับตัว?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 นั้น เป็นปีที่สร้างความประหลาดใจและท้าทายแก่นักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้บริโภคอย่างแท้จริง หลังจากการคาดการณ์เชิงบวกที่ได้รับแรงส่งมาจากปี 2565 อันเป็นช่วงเวลาแห่งการฟื้นตัวที่เริ่มจุดประกาย แต่แล้ว ภาพที่ปรากฏกลับไม่ใช่การทะยานขึ้นอย่างที่หวัง แต่เป็นการถดถอยสู่ภาวะชะลอตัวที่ยาวนาน ต่อเนื่องตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ไปจนถึงปลายปี 2566 แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่เคยคึกคักอย่างไตรมาส 4 ก็ยังคงมีสัญญาณอ่อนแรง ส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้เกิดคำถามสำคัญว่า ทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2567 จะเป็นเช่นไร
เพื่อไขข้อสงสัยและประเมินสถานการณ์อย่างรอบด้าน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายที่เกิดขึ้นได้อย่างไร พร้อมทั้งชี้ชัดว่าใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนความเปราะบางของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวมอยู่ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ถาโถมเข้าใส่ภาคส่วนนี้อย่างแท้จริง
บริษัทที่เผชิญกับการปรับลดรายได้อย่างรุนแรง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ต่างประสบกับการลดลงของรายได้ในระดับกว่า 20% หรือประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ไม่น้อยหน้า ด้วยตัวเลข -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นวิกฤตนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% ที่น่าสังเกตยิ่งกว่านั้นคือ ในกลุ่ม 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราวๆ -4%
การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์: ใครคือผู้นำด้านรายได้รวม?
ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ แสนสิริ (SIRI) ได้ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม โดยทำสถิติสูงถึง 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท และ Land and Houses (LH) ที่อันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท Pruksa Holding (PPH) ปิดท้าย Top 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ในส่วนของอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่มีรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, Univentures (UV) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) อันดับ 8 ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) อันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ปิดท้าย Top 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
หากจะวัดผลงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ กันอย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายย่อมเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เพราะในบางครั้งรายได้รวมอาจมีปัจจัยอื่นมาสนับสนุน แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงยอดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจ
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายสูงถึง 299,979 ล้านบาท สถิติที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
Raimon Land (RML) เป็นหนึ่งในบริษัทที่ประสบปัญหานี้อย่างหนัก โดยรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ก็ไม่น้อยหน้า ด้วยรายได้จากการขายที่ลดลงเกือบ -40% ที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในด้านยอดขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% ยิ่งกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ถึง 8 บริษัท กลับมีรายได้จากการขายที่ลดลง นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ถึงความท้าทายอย่างแท้จริงในตลาด บ้านจัดสรร กรุงเทพ และ คอนโดมิเนียม กรุงเทพ
ผู้นำด้านยอดขาย: AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์
AP (Thailand) (AP) ได้แสดงความแข็งแกร่งอีกครั้ง ด้วยการก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย โดยทำยอดขายได้ถึง 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อย่างไรก็ตาม แสนสิริเป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันแข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อันดับ 7 ที่ 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ก็ยังเกาะกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ยังคงทำผลงานได้อย่างสม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้าย Top 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หลังจากการปูพรมพัฒนาโครงการมาอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท นี่เป็นสัญญาณที่ดีสำหรับนักลงทุนที่มองหา โครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะดี แต่หากกำไรสุทธิไม่เป็นที่น่าพอใจ นั่นย่อมหมายความว่าบริษัทยังไม่ถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses กลับมายืนหนึ่งด้านกำไรสูงสุด
Land and Houses (LH) ได้กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้านกำไรสุทธิ โดยทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรที่โดดเด่นนี้ ส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างรายได้กว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) อาจจะขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด แสนสิริ (SIRI) ก้าวกระโดดขึ้นมาในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ในอันดับ 7 ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางอนาคต: โอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567
ข้อมูลข้างต้นสะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมอันท้าทายของวงการ อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย ในปี 2566 ที่ผ่านมา การชะลอตัวของตลาดส่งผลกระทบต่อรายได้และกำไรของบริษัทส่วนใหญ่ แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่สามารถปรับตัว ปรับกลยุทธ์ และบริหารจัดการได้อย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่ายังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนและความท้าทาย แต่ก็เป็นโอกาสอันดีสำหรับนักพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ ที่มุ่งเน้นการสร้างสรรค์โครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง ไม่ว่าจะเป็น บ้านพร้อมอยู่, คอนโดราคาดี, หรือ โครงการบ้านเดี่ยว ในทำเลศักยภาพ พร้อมทั้งการบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการนำเสนอเทคโนโลยีใหม่ๆ ที่จะช่วยยกระดับประสบการณ์ของผู้อยู่อาศัย
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือกำลังมองหาที่อยู่อาศัยในทำเลที่ใช่ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด การเตรียมตัวให้พร้อม การศึกษาตลาดอย่างรอบด้าน และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ คือกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามความท้าทาย และคว้าโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่กำลังจะเปลี่ยนแปลงไป.
