เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: บทพิสูจน์ความแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย
ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความผันผวนอย่างมีนัยสำคัญ หลังจากการคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งที่ได้รับแรงส่งจากโมเมนตัมของปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงดำเนินต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาปกติของอุปสงค์ที่สูงในไตรมาส 4 ก็ไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง ท่าทีของตลาดที่ยังคงอึมครึมนี้ลุกลามมาจนถึงต้นปี 2567 บ่งชี้ถึงความซับซ้อนและปัจจัยที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิดในการวางกลยุทธ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้ได้มากน้อยเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามผ่านมรสุมนี้ไปได้อย่างสง่างาม
ภาพรวมรายได้รวม: แรงลมที่แผ่วเบาในตลาดอสังหาริมทรัพย์
สำหรับภาพรวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ รายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือว่าลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท คิดเป็นการหดตัวประมาณ 1.2% แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่ต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีมากถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายที่กระจายตัวอยู่ในหลากหลายกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนัก: ภาพสะท้อนความเปราะบางของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
มีหลายบริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่าเป็นห่วง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 28% ในขณะที่ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับการลดลง 26%, Lalin Property (LALIN) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงการสูญเสียส่วนแบ่งทางการตลาดและความสามารถในการสร้างรายได้ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสลมที่พัดแรงนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม: ความแข็งแกร่งที่สวนกระแส
อย่างไรก็ตาม ในท่ามกลางภาพรวมที่ค่อนข้างซบเซา ยังมีบริษัทที่สามารถสร้างผลงานได้อย่างโดดเด่น โดย Sansiri (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้านรายได้รวมในปี 2566 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท และเติบโตถึง 12% ซึ่งเป็นการเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท (ลดลงเล็กน้อย)
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท (ลดลง 18%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท (ลดลง 9%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท (ลดลง 4%)
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดหลักสู่ความสำเร็จที่แท้จริง
การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ จะสมบูรณ์ไม่ได้หากไม่พิจารณาถึง “รายได้จากการขาย” โดยตรง ซึ่งเป็นหัวใจหลักในการวัดผลการดำเนินงานของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีการบวกหรือหักล้างด้วยรายได้จากส่วนอื่น ๆ เช่น การให้เช่า การบริหารโครงการ หรือการลงทุนอื่น ๆ ที่ไม่ได้เกี่ยวข้องโดยตรงกับการขายยูนิตที่อยู่อาศัย
ในปี 2566 รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายที่แท้จริงในเชิงปฏิบัติการของธุรกิจนี้ โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญความท้าทายในรายได้จากการขาย
หลายบริษัทมีรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันในตลาดที่ส่งผลกระทบต่อผู้เล่นหลักเกือบทั้งหมด
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย: ความสามารถในการแข่งขันที่แข็งแกร่ง
แม้ว่าภาพรวมรายได้จากการขายจะดูท้าทาย แต่ AP (Thailand) (AP) ก็สามารถกลับมายึดตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายอีกครั้ง ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท โดยมี Sansiri (SIRI) ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ดาวเด่นแห่งปีที่น่าจับตามอง
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นอย่างมากและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพและความสามารถในการแข่งขันที่แข็งแกร่งของบริษัทในตลาดที่ท้าทาย
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่แท้จริงของความสำเร็จทางธุรกิจ
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะมีรายได้มากเพียงใด หากไม่สามารถเปลี่ยนเป็นผลกำไรที่จับต้องได้ ก็ไม่อาจกล่าวได้ว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโรคโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งกำไรสูงสุด: ผลลัพธ์จากการบริหารจัดการเชิงกลยุทธ์
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสูงสุดในปี 2566 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่กำไรที่สูงนี้ส่วนหนึ่งมาจากรายการพิเศษ คือกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri (SIRI) ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% แสดงให้เห็นถึงการบริหารจัดการต้นทุนและประสิทธิภาพการดำเนินงานที่ดีเยี่ยม Origin Property (ORI) มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า แต่ยังคงเป็นหนึ่งในผู้เล่นที่แข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
มองไปข้างหน้า: โอกาสและความท้าทายในปี 2567
การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์นี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่ค่อนข้างชัดเจนว่าปี 2566 เป็นปีแห่งการปรับตัวและพิสูจน์ความแข็งแกร่งของแต่ละองค์กร แนวโน้มสำหรับปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทาย ซึ่งแต่ละบริษัทจะต้องงัดกลยุทธ์ที่เหนือชั้น การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการเข้าใจความต้องการของตลาดอย่างลึกซึ้ง เพื่อที่จะสามารถก้าวข้ามผ่านอุปสรรคและคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่
หากคุณคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาดและแนวโน้มของบริษัทชั้นนำเหล่านี้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์และการลงทุนที่ชาญฉลาดในอนาคต
พร้อมแล้วหรือยังที่จะก้าวไปข้างหน้า? หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โปรดติดต่อเราเพื่อพูดคุยถึงแนวทางที่จะนำพาธุรกิจของคุณไปสู่ความสำเร็จอย่างยั่งยืน.
