ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกถึงรายได้, การขาย, และผลกำไรในยุคแห่งความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดที่ขึ้นลงมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่มีนัยสำคัญและเต็มไปด้วยความท้าทายอย่างแท้จริง สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย การเริ่มต้นปีด้วยความคาดหวังอันสดใสจากโมเมนตัมที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ชัดเจน ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนลากยาวมาถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งฤดูกาลแห่งการจับจ่ายใช้สอยในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงท้าทายและต้องจับตาดูอย่างใกล้ชิด
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบและกลยุทธ์การรับมือของบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่งในปี 2566 การวิเคราะห์นี้ไม่เพียงแต่จะแสดงให้เห็นถึงรายได้รวมเท่านั้น แต่ยังเจาะลึกถึงรายได้จากการขายที่สะท้อนถึงกำลังซื้อที่แท้จริง และที่สำคัญที่สุดคือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดประสิทธิภาพสูงสุดในการบริหารจัดการและความสามารถในการสร้างมูลค่าภายใต้สภาวะตลาดที่ผันผวน
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณเตือนจากภาวะชะลอตัว
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่การเจาะลึกรายบริษัทเผยให้เห็นถึงความเปราะบางที่ซ่อนอยู่ โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่รายงานว่ารายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักเห็นได้จากบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญชะตากรรมเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และมีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่รอดพ้นจากภาวะตลาด โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตยิ่งกว่านั้นคือ ใน 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) มีรายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงราว -4%
ภูมิทัศน์ผู้นำรายได้รวม: แสนสิริ ยืนหยัดนำทัพ
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 ตกเป็นของแสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โตขึ้น 12% ตามมาอย่างสูสีในอันดับ 2 คือ AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท โดยมีส่วนต่างเพียงเล็กน้อย ศุภาลัย (SPALI) รั้งอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, UV (United Development) ในอันดับ 7 ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) อันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และสิงห์ เอสเตท (S) ในอันดับ 10 ที่ 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดกำลังซื้อที่แท้จริง
ในการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ เราจำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่นที่นอกเหนือจากการพัฒนาและขายโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การวิเคราะห์นี้จะช่วยให้เราเห็นภาพกำลังซื้อและความต้องการที่แท้จริงในตลาด
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท ความน่ากังวลอยู่ที่การมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง
ผลกระทบที่ชัดเจนปรากฏในบริษัทอย่าง Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในแง่ของรายได้จากการขาย ก็ยังพบว่ามีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง
ผู้นำยอดขาย: AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ อันดับ 1 ตกเป็นของ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่คว้าอันดับ 2 ไปด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ศุภาลัย (SPALI) รักษาอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง โดยอยู่ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง -24% แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ Quality House (QH) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 CPN รายงานรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่ทำได้ 2,870 ล้านบาท
บทสรุปแห่งกำไร: ความสามารถในการทำกำไรคือตัวชี้วัดผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุด แม้บริษัทใดจะสามารถสร้างรายได้จากการขายได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่ทำได้ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นแชมป์กำไรสูงสุด
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) สามารถกลับมายืนหนึ่งได้อีกครั้ง แม้รายได้จะลดลง แต่บริษัทยังคงทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยหลักมาจากกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากปราศจากรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งอยู่อันดับ 2 คงก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว โดยในปี 2566 ศุภาลัยทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด แสนสิริ (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง -25% จากปีก่อน
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
ข้อมูลที่นำเสนอข้างต้นสะท้อนถึงภาพรวมการดำเนินงานของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทายที่หลายบริษัทยังคงต้องเผชิญกับภาวะการชะลอตัวของตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งการแข่งขันที่รุนแรงและการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคที่ซับซ้อนขึ้น
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงบ่งชี้ว่าเป็นอีกปีที่ยากลำบาก ซึ่งผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งในการบริหารจัดการต้นทุน การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่แท้จริง การเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่มีประสิทธิภาพ และการสร้างความแตกต่างในการสื่อสารและการตลาด การเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในระดับมหภาคและจุลภาค รวมถึงการปรับตัวให้เข้ากับเทคโนโลยีใหม่ๆ และความยั่งยืน จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
หากคุณเป็นนักลงทุน, ผู้ประกอบการ, หรือผู้ที่กำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึงผลประกอบการของบริษัทต่างๆ อย่างถ่องแท้ จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดท่ามกลางความผันผวนของตลาด การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้คือสิ่งจำเป็นสำหรับทุกฝ่ายที่ต้องการประสบความสำเร็จในภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยที่ไม่หยุดนิ่ง
ก้าวต่อไป: ร่วมวิเคราะห์โอกาสและวางกลยุทธ์สำหรับอนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย
ด้วยความเข้าใจในภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 และแนวโน้มที่คาดว่าจะยังคงท้าทายในปี 2567 นี้ ถึงเวลาแล้วที่คุณจะพิจารณาถึงก้าวต่อไปของคุณ หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน, การร่วมทุน, หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในยุคปัจจุบัน ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมที่จะให้คำแนะนำและสนับสนุนคุณอย่างเต็มที่ เพื่อให้คุณสามารถนำพาธุรกิจของคุณให้ก้าวข้ามผ่านทุกอุปสรรคและคว้าโอกาสในตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้ ติดต่อเราเพื่อเริ่มการสนทนาเชิงกลยุทธ์และร่วมกันสร้างอนาคตที่แข็งแกร่งให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ของคุณ.
