วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทสรุปผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทมหาชน และทิศทางสู่อนาคต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงและความผันผวนของตลาดมาหลายครั้ง ทว่าปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายและน่าจับตามองเป็นพิเศษ หลังจากการเริ่มต้นที่คาดหวังว่าจะสดใส จากโมเมนตัมที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 แต่ภาพรวมกลับไม่ใช่เช่นนั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงดำเนินต่อไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นให้กลับมาคึกคักได้ดังที่คาดหวัง ส่งผลต่อเนื่องมายังปี 2567 ที่ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างลึกซึ้ง Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 บริษัท วิเคราะห์อย่างละเอียดว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่แปรปรวนนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านความท้าทายและยืนหยัดเป็นผู้นำที่แท้จริงใน วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่กระจายตัวไม่ทั่วถึง
สำหรับภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่ามียอดรวมกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์ไม่ได้สดใสสำหรับทุกคน เพราะถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่ประสบปัญหา -26%, Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SACO) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นสำคัญใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังมียอดรายได้รวมติดลบถึง 18% ข้อสังเกตที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) มียอดรายได้ลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ยึดแชมป์รายได้รวมสูงสุด แต่การเติบโตมาจากหลายส่วน
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
แม้ว่าอันดับรายได้รวมจะสะท้อนภาพรวมของบริษัทได้ในระดับหนึ่ง แต่หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจหลัก คือ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดนี้ หลายแห่งมีรายได้จากธุรกิจอื่นเข้ามาสนับสนุน
รายได้จากการขาย: ภาพสะท้อนที่ชัดเจนกว่า ความท้าทายที่สูงขึ้น
เมื่อพิจารณารายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดรวม 299,979 ล้านบาท และสิ่งที่น่าเป็นห่วงคือถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมาก ได้แก่ Raimon Land ที่ติดลบถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มียอดขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในหลายๆ ด้าน ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้จะลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากได้ลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทน ในปี 2566 CPN มียอดขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) นี่คือสัญญาณที่ดีของการเข้ามามีบทบาทใน ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่แท้จริงของ “ผู้ชนะ” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากกำไรสุทธิที่สามารถนำเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ยิ่งน่ากังวลเมื่อมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อน
Land and Houses กลับมาทวงบัลลังก์กำไรสูงสุด ด้วยกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่กำไรสูงขึ้นอย่างโดดเด่น ส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท เข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและอนาคตของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญอย่างชัดเจนในปี 2566 และมีแนวโน้มว่าจะต่อเนื่องไปในปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ยากลำบาก
ในยุคที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และเมืองใหญ่กำลังแข่งขันสูง การปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างความแตกต่างของผลิตภัณฑ์ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่กำลังพิจารณา ซื้อคอนโดมิเนียม หรือ ซื้อบ้านเดี่ยว ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผู้พัฒนาโครงการที่มีประวัติผลงานที่ดี มีเสถียรภาพทางการเงิน และมีกลยุทธ์ที่สอดคล้องกับสภาวะตลาด เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
หากท่านกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการที่ปรึกษาในการตัดสินใจลงทุนหรือซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา Property Mentor พร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการนำทางท่านสู่ความสำเร็จใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยุคใหม่ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงวิเคราะห์ล่าสุด!
