วิเคราะห์ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: กลยุทธ์สู่ความสำเร็จท่ามกลางความท้าทาย
ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ว่าจะมีแรงส่งเชิงบวกจากโมเมนตัมที่เริ่มจุดประกายในปี 2565 แต่ภาพรวมกลับไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายและโอกาสทองอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถผลักดันให้ตลาดกลับมาฟื้นตัวได้อย่างที่ควรจะเป็น และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงมีความไม่แน่นอนต่อเนื่องจากปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งที่สุดในสมรภูมิแห่งการแข่งขันนี้
รายได้รวม: ตัวชี้วัดภาพรวมที่สะท้อนความท้าทาย
ภาพรวมรายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 การวิเคราะห์เชิงลึกพบว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่ครอบคลุมไปในวงกว้างในตลาด
บริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้อย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ในอัตราใกล้เคียงกัน, และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญกับตัวเลขที่ติดลบในระดับเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LL) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) ลดลง 9%, และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันในกลุ่มรายได้รวมสูงสุด: แสนสิริ แซง AP ขึ้นอันดับ 1
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 ได้แก่
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
การที่แสนสิริสามารถแซงหน้า AP (Thailand) ขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในแง่ของรายได้รวม สะท้อนถึงกลยุทธ์การตลาดและการบริหารจัดการโครงการที่สามารถสร้างยอดขายได้อย่างมีประสิทธิภาพในปีที่ผ่านมา
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) จะให้ภาพที่แม่นยำกว่า เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่น เช่น ค่าเช่า การบริหารจัดการ หรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก
ในปี 2566 รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงราว 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างชัดเจน ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในหลายมิติ ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบต่อผู้เล่นเกือบทุกราย
การแข่งขันในกลุ่มรายได้จากการขายสูงสุด: AP (Thailand) กลับคืนบัลลังก์
เมื่อพิจารณาจากรายได้จากการขายสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 มีการปรับเปลี่ยนที่น่าสนใจ:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 7% ในกลุ่มนี้)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่ยอดขายเติบโต)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ยอดขายลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
AP (Thailand) สามารถกลับมาทวงตำแหน่งผู้นำในด้านรายได้จากการขายได้สำเร็จ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์และกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการของตลาดได้อย่างต่อเนื่อง
ดาวเด่นที่น่าจับตามอง: Central Pattana (CPN)
เป็นที่น่าชื่นชมอย่างยิ่งสำหรับ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลสำเร็จจากการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างเป็นรูปธรรม ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพและความสามารถในการขยายธุรกิจจากกลุ่มศูนย์การค้าไปสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่แท้จริงของผู้ชนะ
ในท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสร้างรายได้มากเพียงใด หากไม่สามารถบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายได้อย่างมีประสิทธิภาพ จนส่งผลให้มีกำไรน้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ อีกทั้งกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) คว้าแชมป์กำไรสูงสุด พร้อมบทเรียนจากการขายสินทรัพย์
เมื่อพิจารณาถึงกำไรสุทธิสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับผลบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (กำไรก่อนหักภาษีประมาณ 1,975 ล้านบาท)
Land and Houses แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่สามารถรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรไว้ได้ โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลักมาจากการขายสินทรัพย์ประเภทโรงแรม ซึ่งเป็นรายการพิเศษที่เข้ามาช่วยเสริมผลประกอบการ การที่ศุภาลัยและ AP (Thailand) มีกำไรสุทธิใกล้เคียงกันในอันดับ 2 และ 3 แสดงให้เห็นถึงประสิทธิภาพในการทำกำไรที่แข็งแกร่งของทั้งสองบริษัท
แนวโน้มปี 2567: โอกาสและความท้าทายในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ข้อมูลการดำเนินงานของ 41 บริษัทที่รวบรวมมานี้ เป็นเพียงภาพสะท้อนส่วนหนึ่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ประสบการณ์มากกว่า 10 ปีในวงการสอนให้ผมรู้ว่า ธุรกิจนี้เต็มไปด้วยความผันผวนและต้องอาศัยการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายสำหรับ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การแข่งขันจะยิ่งทวีความรุนแรงขึ้น การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow Management) การเลือกพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด (Market Demand) รวมถึงการใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน (PropTech) จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ชี้วัดความสำเร็จ
สำหรับผู้ที่กำลังมองหา โอกาสลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการ ซื้อบ้านใหม่ ในกรุงเทพฯ หรือจังหวัดอื่นๆ การศึกษาข้อมูลและทำความเข้าใจกับสภาวะตลาดอย่างรอบด้านเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้าน การตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือ ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและได้รับประโยชน์สูงสุด
หากคุณกำลังมองหาแนวทางในการนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้ก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้ หรือต้องการค้นหา คอนโดพร้อมอยู่ หรือ บ้านเดี่ยวคุณภาพ ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคุณ เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการค้นหาคำตอบและนำเสนอโซลูชันที่ดีที่สุดสำหรับคุณ อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อพูดคุยถึงเป้าหมายและความต้องการของคุณ
